En lenguaje claro, el CER de una hipoteca es el porcentaje anual que resume cuánto te cuesta, a partir de hoy, lo que te queda por pagar, considerando el capital pendiente, el tiempo restante y ciertos costes vinculados. No es un dato fijo: puede cambiar si amortizas, si se revisa el tipo o si eliminas productos que encarecen el préstamo.
A continuación, te lo explicamos todo claramente y con detalles.
¿Qué es el CER de una hipoteca?
Cuando ves “C.E.R.” en tu recibo de hipoteca, estás ante el “Coste Efectivo Remanente”.
Dicho de otro modo: es un porcentaje anual que intenta reflejar cuánto te cuesta, a partir de ese día, lo que queda por pagar de tu hipoteca. Para ello se tiene en cuenta el capital pendiente, el tiempo que falta hasta amortizar el préstamo y determinados costes vinculados (por ejemplo, una cuenta obligatoria para domiciliar la cuota o seguros contratados con la entidad si son condición del préstamo).
A diferencia de otros números, el CER es dinámico. Es decir, cambia con el tiempo. Si mañana amortizas parte del capital o si tu hipoteca es variable y el interés se revisa, ese porcentaje varía.
Por así decirlo, se trata de una foto actualizada del coste de seguir con tu hipoteca en las condiciones de ese preciso momento. Es tu precio de lo que te queda por pagar de hipoteca.
¿Y para qué sirve en la práctica?
-Para entender el coste real de mantener tu hipoteca hoy, no el de cuando la firmaste.
-Para comparar alternativas: ¿mejor me quedo como estoy o me compensa subrogar o cambiar condiciones (novación), amortizar anticipadamente, etc.?
-Para anticipar decisiones: si observas que el CER de tu hipoteca sube por costes que podrías optimizar (cuenta, seguros, comisiones), tienes margen de actuación.
Un detalle importante es que el CER puede parecer alto cuando queda poco capital y poco plazo. No es un error; ocurre porque ciertos costes fijos pesan más en proporción cuando ya estás en la recta final. Por ello, no mires solo el porcentaje, sino también el importe total que te queda por pagar.
Cómo se calcula el CER en una hipoteca
No es complicado calcular el CER de tu hipoteca:
-El banco proyecta lo que pagarás hasta liquidar la hipoteca (cuotas de intereses y capital pendiente)
-Suma los costes obligatorios asociados a ese préstamo que sigues asumiendo con la entidad (por ejemplo, comisión de mantenimiento de la cuenta donde te exigen domiciliar la cuota, o un seguro que es requisito para conservar el tipo bonificado).
-Con todo eso, obtiene un Tipo Anual Equivalente al “coste que te queda.
¿Qué suele incluir el CER?
-Comisiones necesarias asociadas a la operativa del préstamo (por ejemplo, mantenimiento de la cuenta obligatoria).
-Seguros, si se contrataron como condición para mantener el tipo de interés o para que el préstamo exista en sus condiciones actuales.
-Intereses que pagarás por el capital restante.
¿Qué no suele incluir?
-Impuestos, gastos no obligatorios o servicios que no son condición del préstamo.
-Gastos ya pagados o sin vínculo contractual con tu hipoteca.
A decir verdad, cada banco detalla su metodología e hipótesis (cómo proyecta tipos futuros si es variable, qué costes considera “obligatorios”, etc.). Lo importante para ti es identificar qué entra en el CER y cómo podrías reducirlo.
Diferencias entre CER y TAE en un préstamo hipotecario
Es importante que distingas entre ambos conceptos para evitar confusiones:
-TAE (Tasa Anual Equivalente): sirve para comparar ofertas al principio, antes de firmar. Integra el tipo nominal y comisiones iniciales para que veas qué producto es “más caro” en el momento de contratar. Es un estándar que sirve para poner todas las ofertas de hipoteca sobre la misma mesa.
-CER (Coste Efectivo Remanente): sirve para entender el coste, a día de la fecha, de lo que te queda de hipoteca. Es una fotografía del momento actual y se actualiza con el tiempo. Se utiliza cuando ya has contratado tu hipoteca y la estás pagando, no antes.
Tienes que prestar atención a los costes vinculados al préstamo (cuenta, seguros) que hacen subir el CER aunque el tipo parezca atractivo.
Ejemplo práctico de qué es el CER en el recibo de la hipoteca
Vamos con un ejemplo ilustrativo y números redondos (para entender la lógica, no para replicar una fórmula exacta):
-Capital pendiente: 120.000 €
-Plazo remanente: 20 años (240 meses)
-Tipo actual: 3,00 % TIN (0,25% al mes).
-Costes vinculados: cuenta corriente obligatoria 90 €/año y seguro de hogar bonificado 180 €/año (total 270 €/año). Lo que sería unos 22,50 € mensuales.
Este sería el resultado:
-Tu cuota será de 665,52 € (siguiendo el sistema de amortización francés)
-Si sumas los gastos mensuales por productos vinculados, la hipoteca te cuesta al mes unos 688,02 €.
Ahora se trata de buscar un tipo de interés mensual para que, pagando 688,02 € al mes, se amorticen en 20 años 120.000 euros. El resultado es 0,28% al mes.
Pasamos esta cantidad al anual equivalente y obtenemos un CER del 3,42%.
De este modo, conforme se va amortizando la hipoteca, el porcentaje varía. Para que te hagas una idea, el CER después de 60 cuotas (5 años) sería del 3,53%. Sube debido a que los costes fijos de los productos vinculados son más altos en proporción a la cuota fija.
Como puedes imaginar, en las hipotecas variables también afectarían los cambios de los tipos de interés.
Como norma general, podríamos interpretar lo siguiente:
-Un CER igual o aproximado al TIN y sin costes relevantes: es lo eficiente. Monitoriza tu hipoteca para mantenerlo en estos parámetros.
-Un CER superior a TIN por los costes fijos: deberías pensar en suprimir o renegociar esos costes. Valora la relevancia de estos gastos (en dinero, no en porcentaje) y la utilidad de los productos vinculados.
-Si quieres bajar la cuota por intereses y mantener los productos vinculados: realiza amortizaciones anticipadas.
-Utiliza una novación para bajar el TER de forma clara (eliminado vinculaciones y mejorando el interés).
-Es útil comparar escenarios y elegir el que maximiza el ahorro en euros.
¿Dónde lo veo en el recibo?
Suele aparecer como “CER” o “Coste Efectivo Remanente”, en la zona de información del préstamo junto a tipo, capital pendiente y fecha de revisión.
Si no lo encuentras, entra en tu banca online en el detalle del préstamo; muchas entidades lo muestran en el desglose informativo.
Entonces te podemos ayudar
Por qué es importante conocer el CER antes de firmar
Aunque el CER es la brújula de “lo que queda” y es la TAE lo que te debería guiar en este caso, entenderlo de antemano te da ventaja:
-Negociación informada: pregunta qué costes vinculados condicionan el tipo (¿cuenta con comisión?, ¿seguro obligatorio?, ¿tarjeta?). Si esos costes siguen toda la vida del préstamo, afectarán a tu CER futuro.
-Claridad sobre bonificaciones: a veces una bonificación baja tu tipo, pero exige productos que encarecen la operativa. Haz números: ¿el ahorro de tipo compensa los costes?
-Estrategia a largo plazo: si piensas amortizar o cambiar de banco en unos años, valora ofertas cuyo CER proyectado (con tus planes) te salga mejor, no solo la TAE del primer día.
-Evitar sorpresas: saber que el CER sube proporcionalmente cuando queda poco capital por costes fijos te impide alarmarte innecesariamente. Lo relevante es valorar el coste en euros que te resta.
Para finalizar, te aconsejamos pedir siempre un desglose claro de qué incluye y qué no incluye el CER en tu entidad. Si un coste no es condición del préstamo, no debería inflar el indicador. Revisa periódicamente; si puedes eliminar productos que ya no te interesan o negociar las comisiones, tu CER puede mejorar.
Referencias
https://www.santanderconsumer.es/blog/post/como-calcular-el-coste-efectivo-de-un-prestamo-(cer)
https://www.abanca.com/es/legal/cer/
https://www.abogadosescobarysanchez.es/articulos/coste-efectivo-remanente-cer-en-prestamos-y-hipotecas
