¿En qué consiste una hipoteca unilateral?

Equipo editorial iAhorro I

¿En qué consiste una hipoteca unilateral?

Lo normal es que una hipoteca sea un préstamo de dinero acordado, generalmente, entre un particular y una entidad bancaria con el fin de comprar una vivienda. En este caso, la propia vivienda se convierte en una garantía de devolución del préstamo.

Pero también existe lo que se denomina hipoteca unilateral. ¿En qué consiste? ¿Cómo funciona? Lo vemos a continuación.

¿Qué es una hipoteca unilateral?

Se conoce como hipoteca unilateral a aquélla que ha sido constituida por el dueño de la finca sin intervención simultánea del acreedor, que podrá aceptarla o rechazarla.

Se trata de un tipo de hipoteca poco habitual, al que se recurre únicamente en casos muy concretos y de gran necesidad.

Una hipoteca unilateral no es un préstamo para comprar una vivienda sino que consiste en aportar un bien como garantía de una deuda, con la particularidad que ya hemos comentado de que el acreedor no está obligado a aceptar la hipoteca.

La hipoteca unilateral se utiliza, por ejemplo, como una garantía de pago para aplazamientos o fraccionamientos pactados con Hacienda. Es decir, que una hipoteca unilateral es una herramienta para quienes tienen deudas con la Agencia Tributaria, aunque el fisco no tiene obligación de aceptar esta hipoteca.

¿Cómo se registra este tipo de hipoteca? Se debe cumplir con dos actos notariales:

1. Ante notario, el deudor ofrece unilateralmente al acreedor la constitución de la hipoteca como garantía del pago de una deuda.
En caso de incumplimiento de una obligación subyacente, el acreedor puede acudir al notario y aceptar la hipoteca, lo que hace que ésta quede constituida, asumiendo dicho acreedor el pago del impuesto.

2. En el primer caso, la hipoteca unilateral puede inscribirse en el mismo momento en el Registro de la Propiedad, sin abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (al menos, esto es lo que marca la ley), ya que la hipoteca no estará plenamente constituida hasta que no sea aceptada por el acreedor.

Aunque la hipoteca unilateral no haya sido aceptada, ésta tiene la consideración de deuda con privilegio especial, lo que significa que, independientemente de su aceptación o no, esto se aplica desde la fecha de su constitución. En caso de ser aceptada, por tanto, la exención del pago del impuesto se aplica desde el momento de la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Hipoteca unilateral a favor de Hacienda

Como hemos dicho, las hipotecas unilaterales suelen hacerse como garantía ante Hacienda. Aunque, si la Agencia Tributaria no la acepta, incluso aunque quede inscrita en el Registro de la Propiedad, dicha hipoteca no quedará plenamente constituida.

Será si el acreedor la acepta -en este caso, Hacienda- cuando la hipoteca unilateral quede plenamente constituida.

¿Cuál es la principal ventaja de este tipo de hipoteca? Principalmente, que está exenta del pago de impuestos para el deudor y es el sujeto pasivo quien tiene la obligación de pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Por este motivo, las hipotecas unilaterales a favor de Hacienda son las más habituales dentro de esta categoría, y también las que sirven para garantizar una deuda contra la Seguridad Social.

Se emplean, por tanto, como garantía de pago para, fundamentalmente, un fraccionamiento o aplazamiento de una deuda contraída con la Agencia Tributaria. Y Hacienda no tiene la obligación de aceptarla.

¿Cómo dar de baja del registro una hipoteca unilateral?

Aunque la hipoteca unilateral se realiza por parte del propietario del bien que se hipoteca, ésta no se puede cancelar libremente una vez inscrita.

Para hacer la cancelación de una hipoteca unilateral a favor de Hacienda, la única forma de hacerlo es pedir al acreedor -la Agencia Tributaria, en este caso- que no acepte la hipoteca o que no responda a la petición en un plazo de dos meses.

Transcurrido ese tiempo sin respuesta, tal y como se establece en el artículo 141 de la Ley Hipotecaria y en el artículo 237 del Reglamento Hipotecario, el deudor hipotecario podrá cancelar unilateralmente la hipoteca.

En el momento en el que el acreedor (Hacienda) acepte la hipoteca, ésta quedará oficialmente constituida. ¿Cómo se cancelaría en este caso? No se podría hacer mientras no se satisfaga la obligación que garantiza.

Por lo tanto, la cancelación de una hipoteca unilateral a favor de la hacienda pública, no aceptada, solamente se podrá llevar a cabo mediante requerimiento a petición del dueño de la finca. Y no sería posible la cancelación de la hipoteca unilateral sin el consentimiento o, en su caso, el requerimiento previo al titular de la hipoteca, que sería la Agencia Tributaria.

Además, cuando una hipoteca unilateral sea cancelada, debe constar la aceptación de la misma por nota marginal en el Registro de la Propiedad, o bien seguir el procedimiento que se establece en los artículos 141 de la Ley Hipotecaria y 237 de su Reglamento.


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