La hipoteca unilateral es una figura jurídica poco conocida que permite al propietario de un inmueble ofrecerlo como garantía de una deuda ya existente, sin que el acreedor tenga que intervenir ni aceptar la hipoteca en el momento de su constitución.
Cuando hablamos de hipotecas, la mayoría de las personas piensa automáticamente en un préstamo para comprar una vivienda. Sin embargo, el ordenamiento jurídico español contempla figuras hipotecarias más específicas. Una de ellas es la hipoteca unilateral y puede serte de utilidad si necesitas negociar deudas con Hacienda o la Seguridad Social.
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¿Qué es una hipoteca unilateral?
Una hipoteca unilateral es aquella que ha sido constituida tan sólo por la voluntad del dueño de la finca para garantizar una deuda. El acreedor podrá aceptarla o rechazarla posteriormente.
Esta figura está contemplada en el artículo 141 de la Ley Hipotecaria de 1946 y se basa en lo siguiente:
-Existe una deuda ya nacida. Por lo tanto, hay un deudor y un acreedor.
-El deudor es propietario de un inmueble (o de algún bien susceptible de ser hipotecado) y tiene libre disposición del mismo.
-De esta manera, el deudor, de forma voluntaria y sin contar con el acreedor, propone la constitución de una hipoteca que sirva como garantía para el pago de la deuda.
-Sin embargo, la garantía no queda plenamente constituida hasta que el acreedor acepta la hipoteca.
Como puedes ver, es un tipo de hipoteca poco habitual. Se recurre a esta fórmula en situaciones concretas y de necesidad económica.
Básicamente, se trata de una herramienta para quienes tienen deudas con las Administraciones Públicas (Agencia Tributaria y Seguridad Social), aunque nada impide que pueda utilizarse para garantizar deudas privadas.
Cómo funciona una hipoteca unilateral como garantía de una deuda
Según hemos tratado anteriormente, la hipoteca unilateral se diferencia del préstamo hipotecario corriente en su naturaleza y finalidad.
El problema es que coloquialmente utilizamos como sinónimos el término “hipoteca” y “préstamo hipotecario”.
En términos jurídicos, una hipoteca simplemente es un derecho real de garantía para asegurar el cumplimiento de una obligación; mientras que un préstamo hipotecario es un contrato de préstamo de dinero garantizado con una hipoteca.
Es decir, una hipoteca unilateral sólo tiene como propósito la creación de una garantía. En ningún caso se trata de un contrato de crédito inmobiliario para comprar una vivienda:
-No hay entrega de dinero ni desembolso por parte del acreedor.
-No se utiliza para obtener financiación.
-No existe un contrato bilateral inicial.
-La obligación de pago ya existe, no se crea con la hipoteca.
Hipoteca unilateral como garantía frente a Hacienda y la Seguridad Social
El uso más habitual de la hipoteca unilateral como garantía se da cuando existen deudas con la Agencia Tributaria (Hacienda) y la Tesorería General de la Seguridad Social.
Por ejemplo, si la Administración acepta la hipoteca, este instrumento puede resultar útil para:
-Garantizar aplazamientos o fraccionamientos de deudas tributarias.
-Sustituir otras garantías más gravosas.
-Evitar o suspender embargos y actuaciones de apremio.
-Servir de base para acordar aplazamientos o fraccionamientos.
En cuanto al tipo de inmuebles que pueden servir para constituir una hipoteca unilateral, Hacienda es clara (Instrucción 1/2023 de la AEAT):
-Inmuebles urbanos incluso con cargas previas, siempre que, tras descontar las cargas, el importe supere el 115% de la deuda.
-Inmuebles rústicos con un valor que asegure un importe de mínimo un 200% de la deuda.
En la Seguridad Social, esa materia no cuenta con una regulación específica, y se concreta caso a caso por la Tesorería General de la Seguridad Social, pero puede aceptar inmuebles urbanos y rústicos con cargas, siempre que la cobertura sea muy superior a la deuda.
Es importante señalar que las garantías deben ser suficientes para cubrir, no solo el principal de la deuda, sino también los recargos, intereses y, en su caso, las costas del procedimiento.
¿Cómo se constituye una hipoteca unilateral?
Ahora que hemos visto la utilidad práctica de la hipoteca unilateral, toca preguntarse cómo se registra este tipo de hipoteca.
Se deben completar dos fases claramente diferenciadas:
-Ante notario.
-En el Registro de la Propiedad.
Firma de la escritura ante notario
En primer lugar, el propietario del inmueble acude al notario y otorga una escritura pública en la que:
-Reconoce la existencia de una deuda.
-Ofrece su inmueble como garantía hipotecaria.
-Declara expresamente que la hipoteca se constituye de forma unilateral (es importante porque esto condiciona su tratamiento legal y registral).
En este acto:
-El acreedor no interviene (o no es necesario que esté presente).
-No se produce aceptación.
-Se documenta jurídicamente la oferta de garantía.
Desde el punto de vista legal, este paso es imprescindible para poder acceder al Registro.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Una vez otorgada la escritura, la hipoteca unilateral puede inscribirse en el Registro de la Propiedad, aun sin aceptación del acreedor.
Aquí se produce una de las particularidades más relevantes de este instrumento legal:
-La hipoteca consta registralmente.
-La garantía queda publicada y puede reservar rango frente a terceros desde la fecha de inscripción.
-Pero no es plenamente eficaz hasta que se acepta y se hace constar por nota marginal en el Registro.
En otras palabras, mientras no sea aceptada, la hipoteca no puede ejecutarse, pero sí queda anotada en el Registro de la Propiedad, lo que ya tiene consecuencias prácticas debido a que existe una carga sobre el inmueble.
Los efectos de la aceptación se retrotraen a la fecha de constitución de la hipoteca.
En cuanto al régimen fiscal, al tratarse de un acto formalizado en escritura pública, con contenido económico e inscribible, la constitución de estas hipotecas está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD).
En el caso de hipotecas unilaterales otorgadas por particulares, con carácter general, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas puede quedar diferido en el momento de la escritura, ya que el derecho real no se perfecciona hasta que el acreedor acepta la hipoteca.
Es precisamente con esa aceptación cuando nace la obligación tributaria, siendo entonces el acreedor, como adquirente del derecho real, quien debe asumir el pago del impuesto.
Cuando la hipoteca se constituye a favor de Hacienda o la Seguridad Social, la operación resulta fiscalmente neutra, puesto que además de ser la Administración el sujeto pasivo del impuesto, está exenta de pagar conforme al artículo 45.I.A del Texto Refundido del ITP y AJD.
Ventajas y limitaciones de la hipoteca unilateral
Como toda herramienta jurídica, la hipoteca unilateral tiene una serie de beneficios claros, pero también implica asumir riesgos que conviene conocer.
Ventajas:
-Permite garantizar deudas sin intervención inmediata del acreedor.
-No implica la concesión de un préstamo ni genera nueva deuda.
-No tiene intereses ni costes financieros recurrentes.
-En hipotecas a favor de Hacienda o la Seguridad Social, no supone coste fiscal para el deudor.
-Puede facilitar negociaciones de aplazamientos o fraccionamientos con la Administración.
-Puede evitar embargos u otras medidas más agresivas.
Limitaciones y riesgos:
-No es un préstamo ni aporta liquidez.
-El inmueble queda directamente afectado por la deuda y puede ser ejecutado en caso de incumplimiento.
-Dificulta la venta o financiación del bien mientras esté inscrita, puesto que existe una carga registral, aunque no haya aceptación.
-El acreedor puede aceptar la hipoteca en caso de incumplimiento (aunque si no lo hace en el plazo de dos meses desde la constitución, el deudor puede cancelarla).
-No puede cancelarse libremente sin seguir el procedimiento legal.
-Requiere una correcta valoración del inmueble y de la cobertura exigida.
Por ello, aunque la hipoteca unilateral puede ser una solución útil, si no se plantea bien puede inmovilizar un activo clave y generar problemas patrimoniales. Es importante contar con asesoramiento jurídico especializado antes de recurrir a esta fórmula.
¿Cómo cancelar o dar de baja una hipoteca unilateral del Registro?
Aunque la hipoteca unilateral se realiza por parte del propietario del bien que se hipoteca, ésta no se puede cancelar libremente una vez inscrita. La cancelación depende de si ha sido aceptada o no por el acreedor.
Hipoteca unilateral no aceptada
Si el acreedor no ha aceptado la hipoteca, el propietario no puede cancelarla automáticamente, pero sí puede iniciar un procedimiento legal.
De acuerdo con el artículo 141 de la Ley Hipotecaria y el artículo 237 del Reglamento Hipotecario, el proceso es el siguiente:
-El propietario requiere formalmente al acreedor para que acepte la hipoteca.
-Si el acreedor no responde en el plazo de dos meses, se entiende que no la acepta.
-Transcurrido ese plazo, el propietario puede cancelar unilateralmente la hipoteca en el Registro.
Este mecanismo protege al deudor frente a la permanencia indefinida de una carga no aceptada.
Hipoteca unilateral aceptada
Si el acreedor acepta la hipoteca, queda plenamente constituida. Esto significa que:
-Despliega todos los efectos jurídicos de una hipoteca ordinaria.
-No puede cancelarse hasta que se satisfaga la deuda garantizada.
En este caso, la cancelación exige:
-El pago íntegro de la deuda.
-La correspondiente escritura de cancelación de hipoteca.
-Su inscripción registral.
En resumen, la hipoteca unilateral es una figura jurídica diferente a las hipotecas para comprar una casa que conoces. Es útil en supuestos concretos de gestión de deuda, pero su eficacia depende de la correcta valoración del caso.
Referencias
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1946-2453
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1947-3843
https://www.registradoresdemadrid.org/academia/temas-hipotecario/Tema-66-Hipoteca-unilateral-Hipotecario-Registros-programa-anterior-171
https://vlex.es/vid/hipoteca-unilateral-525992390
https://www.jlanotarios.com/blog/hipoteca-a-favor-de-la-hacienda-publica-y-seguridad-social.html
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/procedimientos/RB01.shtml
https://www.mites.gob.es/es/Guia/texto/guia_14/contenidos_OCULTADOS/guia_14_28_7.htm
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-11836
https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2020-4380
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1993-25359
https://www.revistatecnicatributaria.com/index.php/rtt/article/download/901/1323/2528?inline=1&utm_source=chatgpt.com
