Comprar una vivienda no es un proceso sencillo. La mayoría de personas necesitamos una hipoteca para afrontar la operación y, por lo general, las entidades financieras suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación o compraventa (el menor de los dos). Esto implica que el comprador debe aportar de su bolsillo el 20% restante, conocido como entrada.
Entonces surge la pregunta: ¿Es posible conseguir una hipoteca sin entrada? La respuesta es sí, aunque no es fácil y requiere cumplir ciertas condiciones. A continuación, te lo mostramos con mayor detalle.
¿Qué es una hipoteca sin entrada?
Una hipoteca sin entrada es aquella en la que el banco financia el 100% del valor de la vivienda, sin que el comprador tenga que aportar el 20% inicial.
Pongamos un ejemplo para entenderlo mejor. Imaginemos que vamos a comprar una vivienda de 200.000 euros. En una hipoteca al uso el banco nos proporciona 160.000 euros ( 80%), por lo tanto, nosotros tenemos que aportar los 40.000 euros restantes (el 20% del importe).
En el caso de que se trate de una hipoteca sin entrada, en cambio, el banco nos proporciona el 100% de la financiación, es decir, los 200.000 euros.
¿Qué bancos dan hipotecas sin entrada?
No existe una lista fija de bancos que concedan este tipo de financiación: depende del perfil del solicitante y de las garantías que pueda ofrecer.
Estos son algunos algunos factores que aumentan las posibilidades para que te den una hipoteca financiada al 100%:
-Tener un contrato indefinido y estabilidad laboral.
-Alto nivel de ingresos y bajo nivel de endeudamiento.
-Comprar una vivienda propiedad del propio banco.
-Contar con avalistas sólidos.
En los últimos años, algunas entidades han lanzado productos con financiación superior al 80% (por ejemplo, 90-95%) para jóvenes menores de 35 años, pero no suelen llegar al 100% salvo en casos excepcionales.
Además, también podemos nombrar algunas hipotecas convencionales que ofrecen una financiación superior al 80% estándar que ofrecen los bancos cuando se trata de la vivienda habitual. El caso más llamativo es la Hipoteca Pibank Mixta:
-Financiación: hasta el 90% del valor de la compra, con un máximo del 80% del valor de tasación.
-Interés fijo: los 3 primeros años se paga un 1,99%.
-Interés variable: Euríbor + 0,75%.
-Comisiones: sin comisión de apertura ni amortización anticipada (total o parcial).
-Vinculaciones: apertura de cuenta en Pibank y contratación de un seguro de daños.
-TAE variable: 2,92%.
¡Ojo! Una hipoteca sin entrada no es lo mismo que una sin gastos iniciales
Es importante diferenciar ambos conceptos, puesto que una hipoteca sin entrada supone que el banco te financia la totalidad del valor del inmueble. Sin embargo, tienes que tener presente que:
-El banco te puede financiar el 100% del valor de tasación, pero quizá el precio de compraventa sea mayor.
-La compraventa conlleva gastos e impuestos (notaría, IAJD, IVA o ITP, Registro de la Propiedad, gestoría, etc.). Estos costes son ajenos a la hipoteca y, además, no son financiables.
-Es posible que tengas que pagar comisión de apertura por formalizar la hipoteca.
-Aunque tras la aprobación de la Nueva Ley Hipotecaria (Ley 5/2019), el banco asume prácticamente la totalidad de los costes de formalización de hipoteca, como cliente sí que tendrás que pagar la tasación.
En otras palabras, conseguir una hipoteca sin entrada no significa que no tendremos que pagar nada.
¿Y es posible conseguir una hipoteca sin entrada ni gastos? No es imposible.
Riesgos de las hipotecas sin entrada ni gastos
Aunque en primera instancia contratar una hipoteca sin entrada ni gastos parece una buena idea, hay que tener en cuenta que el endeudamiento que asumimos es mayor. Esto implica:
-La cuota que tendremos que pagar cada mes será mayor que si el banco tan solo nos financia un 80% de la operación.
-Pagas una mayor cantidad de intereses en total.
-Todo ello sin contar con que el riesgo para el banco es mayor y, por ello, puede aplicarte un tipo de interés más elevado.
Hay que tener en cuenta que el Banco de España recomienda que la cuota mensual de la hipoteca no suponga el 40% de los ingresos mensuales del propietario (los bancos, por motivos de seguridad, reducen este porcentaje al 30% o 35%).
Así pues, cuanto mayor es la financiación, más alta será la cuota mensual y la probabilidad de que esa mensualidad supere el 35% de nuestros ingresos es más alta.
Entonces te podemos ayudar
Hipoteca sin entrada y sin vinculaciones
Las vinculaciones hipotecarias son productos o servicios adicionales que el banco ofrece para mejorar las condiciones de la hipoteca.
Los más habituales son:
-Domiciliación de nómina y recibos.
-Contratación de seguros (vida, hogar o protección de pagos).
-Uso de tarjetas de crédito/débito con consumo mínimo anual.
-Planes de pensiones o fondos de inversión.
Cuando se contrata una hipoteca con vinculaciones, el banco ofrece un tipo de interés más bajo a cambio de contratar algunos productos adicionales. Por ejemplo, una hipoteca puede tener un tipo del 3%, que se reduce al 2,5% si domicilias la nómina y al 2,3% si además contratas seguro de hogar y vida.
No obstante, estás atado a productos que quizá no necesitas y que en muchas ocasiones tienen costes elevados a largo plazo.
En principio, puedes conseguir una hipoteca sin entrada y sin vinculaciones, puesto que el banco no te puede exigir legalmente que contrates productos adicionales como condición para conceder la hipoteca.
No obstante, en el caso de las hipotecas sin entrada o con financiación al 100 %, las vinculaciones suelen tener una gran importancia, puesto que, como hemos mencionado anteriormente, el tipo de interés que te ofrezca el banco será más alto.
Además, aceptar las vinculaciones aumenta tu valor como cliente y mejora tu posición negociadora con el banco.
Hipotecas sin entrada ni aval
Otra opción para conseguir una hipoteca sin entrada es contar con un aval. Se trata de una figura que responde ante la hipoteca en caso de que el propietario no pueda pagarla.
Esta persona debe tener un perfil que el banco considere que podrá responder con esa hipoteca tanto a nivel económico e, incluso, con una vivienda que tenga en su propiedad.
Por otra parte, desde 2024 está en vigor una línea de avales del ICO que permite a jóvenes de hasta 35 años y familias con hijos menores acceder a hipotecas de hasta el 100 % del valor de la vivienda.
Este aval público cubre hasta el 20 % de la entrada, e incluso hasta el 25 % si la vivienda cuenta con una calificación energética D o superior. Pueden solicitarlo los colectivos anteriormente mencionados que tengan unos ingresos brutos anuales no superen los 37.800 € (4,5 veces el IPREM).
El programa estará disponible, en principio, hasta el 31 de diciembre de 2025, con posibilidad de prórroga, y tiene como objetivo facilitar el acceso a la primera vivienda a quienes no disponen del ahorro previo para la entrada.
Referencias
https://www.generali.es/blog/tuasesorhogar/hipoteca-sin-entrada/
https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2019-3814
https://www.iahorro.com/blog/educacion-financiera/aval-hipotecario
https://www.iahorro.com/blog/educacion-financiera/vinculaciones-hipoteca
https://www.eleconomista.es/vivienda-inmobiliario/noticias/13029230/10/24/siete-formas-de-conseguir-una-hipoteca-sin-entrada.html
