En España, la compra de vivienda de obra nueva devenga IVA (no ITP). Con carácter general, el tipo es del 10%, pero existen supuestos reducidos del 4% (VPO de régimen especial o promoción pública). Además, hay que contar con otros gastos como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), notaría o Registro.
¿Quieres comprar una vivienda de obra nueva y no tienes claro qué impuestos vas a pagar? En este artículo te explicamos qué IVA se aplica, cuándo puede reducirse y qué otros costes debes prever, con base legal y ejemplos claros. Es importante que tengas presente este tipo de gastos para conocer lo que realmente debes pagar por la compra.
Entonces te podemos ayudar
Qué IVA se paga en obra nueva
Si compras una vivienda de obra nueva (directamente al promotor), debes pagar el IVA, que se aplica sobre el precio escriturado.
La Agencia Tributaria recuerda que la obra nueva se identifica con la primera entrega de la edificación por el promotor, una vez finalizada la construcción. En caso contrario, la compraventa no devenga IVA, sino ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
Tipos de IVA y cuándo se aplican
Con carácter general, el tipo es del 10%, conforme al artículo 91 de la Ley del IVA (LIVA). Este tipo reducido se extiende, por norma, a hasta dos plazas de garaje y anexos (como trastero) cuando se transmiten conjuntamente con la vivienda.
No obstante, hay algunas excepciones:
-El 21% (tipo general) se aplica por defecto a servicios de obra cuando no se cumplen los requisitos para el tipo reducido (los cuales tratamos en breve). Por ejemplo, reparaciones o ejecuciones de obra que no tengan como destino principal una vivienda, o cuando no existe contrato directo con el promotor.
-El tipo superreducido (4%) está reservado a Viviendas de Protección Oficial (VPO) de régimen especial o promoción pública, en los términos previstos por la norma. Es una excepción tasada y exige cumplir estrictamente los requisitos legales.
Existe una excepción territorial: en Canarias no se aplica IVA, sino IGIC (habitualmente el 6,5 % en vivienda nueva), además del impuesto autonómico equivalente al AJD.
En los supuestos de autopromoción, el tipo de IVA aplicable depende de la naturaleza de cada operación. Si el autopromotor compra materiales directamente o contrata oficios por separado, lo habitual es que se aplique el 21%. El 10 % solo aplica a ejecuciones de obra con contrato directo con el constructor.
Cuándo puede aplicarse IVA reducido
Según la Agencia Tributaria, el IVA reducido del 10% sólo se aplica en supuestos concretos y siempre que se cumplan determinados requisitos legales.
En la práctica, se establece el tipo reducido en los siguientes casos:
-Construcción o rehabilitación de viviendas cuando la edificación se destina mayoritariamente a uso residencial (al menos el 50 %) y existe un contrato directo entre el promotor y el contratista. Este tipo reducido no se extiende automáticamente a subcontratas.
-Construcción de garajes para viviendas, cuando las obras se contratan directamente con comunidades de propietarios y el número de plazas no supera dos por propietario.
-Obras de rehabilitación en edificios ya existentes, en los términos definidos por el artículo 20.Uno.22º de la Ley del IVA, cuando las actuaciones afecten de forma relevante a elementos estructurales del inmueble (fachadas, cubiertas, cimentación o estructura) y el coste total de las obras supere el 25% del valor del edificio, excluido el valor del suelo.
-Obras asimiladas a rehabilitación, como refuerzos estructurales, mejoras de seguridad constructiva, ampliaciones de superficie o instalación de ascensores y elementos elevadores, cuando forman parte de un proyecto de rehabilitación en sentido estricto.
Si no se cumplen todos los requisitos, el IVA aplicable será el 21%. Por eso, en obras y rehabilitaciones es especialmente importante revisar el contrato y la naturaleza real de los trabajos antes de iniciarlos.
¿Cuánto es el IVA de una vivienda de obra nueva? (Ejemplo)
Calcular el IVA en la compra de una vivienda de obra nueva es sencillo, puesto que únicamente se trata de sumar al precio de compraventa escriturado el porcentaje aplicable (generalmente el 10%).
Imagina que compras una vivienda nueva por 300.000 euros, con un trastero y una plaza de garaje vinculada.
-IVA (10%): 30.000 €
-Total (precio + IVA): 330.000 €
Si se tratase de una VPO de régimen especial o promoción pública que cumpla los requisitos exigidos:
-IVA (4%): 12.000 €
-Total: 312.000 €
El IVA se abona en el momento de firmar las escrituras en notaría. Además, existen otros gastos e impuestos que trataremos a continuación.
Otros gastos asociados a la compra de una vivienda de obra nueva
Además del IVA correspondiente, en la compra de una casa de nueva construcción debes contar con:
-IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): se devenga por la formalización en escritura pública de un acto inscribible con contenido económico, como la compraventa de una vivienda de obra nueva. El tipo aplicable depende de la comunidad autónoma, con posibles bonificaciones en determinados supuestos. (VPO, jóvenes, discapacidad, familias numerosas).
-Notaría y Registro: aranceles regulados por normativa estatal; varían según el precio y el número de copias.
-Gestoría: es un gasto opcional. Puede contratarse para gestionar los trámites administrativos de la compraventa. En cambio, los gastos de gestoría asociados al préstamo hipotecario corresponden a la entidad financiera, conforme a la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario.
-Tasación: necesaria si solicitas financiación hipotecaria.
Estos gastos no suelen financiarse por el banco en un posible préstamo hipotecario (aunque consigas una hipoteca al 100% del valor de tasación). Por lo tanto, deben preverse en el presupuesto inicial.
Para hacer todos los números, puedes utilizar la calculadora de cuota de hipoteca de iAhorro.
¿Se paga el ITP en una vivienda de obra nueva?
No; no se paga ITP. Es más, uno de los errores más comunes al comprar una vivienda nueva es confundir qué impuesto se debe pagar.
El ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) sólo grava la compra de viviendas usadas, es decir, segundas y posteriores transmisiones entre particulares.
Como hemos comentado, en el caso de una vivienda de obra nueva, la operación está sujeta a IVA conforme a la Ley 37/1992 (LIVA), además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) por la escritura pública de compraventa.
Esta distinción entre obra nueva y vivienda usada es una regla básica del sistema tributario español en materia inmobiliaria. Por tanto, es una de las cosas que debes tener en cuenta cuando compras una casa nueva.
¿Se puede desgravar el IVA al comprar una vivienda de obra nueva?
A no ser que el contribuyente tenga alguna exención de carácter personal (por ejemplo una minusvalía igual o superior al 33%), para un comprador particular, no. El IVA soportado no es deducible cuando la vivienda se destina a uso residencial y no a una actividad económica. Forma parte del coste de adquisición.
El caso de empresas o profesionales es distinto, puesto que el inmueble está afectado por su actividad económica. Así pues, podrían existir derechos de deducción, con límites y condiciones. Conviene consultar la normativa y la doctrina administrativa de la Agencia Tributaria en estos casos.
En definitiva, si compras una vivienda nueva en España, como norma general deberás contar con un IVA del 10% (o 4 % en supuestos concretos), además del IAJD y los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación. Por eso, conocer el impacto fiscal antes de firmar es clave para evitar sorpresas.
Referencias
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1992-28740
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/iva/iva-operaciones-inmobiliarias/que-tipo-se-aplica-obras-viviendas/obras-construccion-rehabilitacion.html?utm_source=chatgpt.com
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/iva/iva-operaciones-inmobiliarias/compro-vivienda-tengo-que-pagar-itp.html#
https://www.bbva.es/finanzas-vistazo/ef/hipotecas/iva-vivienda-nueva.html#
