¿En qué consiste la oposición a la ejecución hipotecaria?

Equipo editorial iAhorro I

La causa más común por la que se presenta una oposición a la ejecución hipotecaria es el impago de las cuotas del préstamo por parte del hipotecado

¿En qué consiste la oposición a la ejecución hipotecaria?

La oposición a la ejecución hipotecaria se produce cuando el deudor presenta algún motivo o causa de disconformidad con la demanda. No obstante, el proceso judicial al que se enfrenta el deudor de una hipoteca está especialmente diseñado en pro de los intereses del acreedor. 

Por este motivo, el ejecutado tiene un reducido margen de maniobra. Sin embargo, según la legislación vigente, existen una serie de motivos por los cuales el deudor hipotecario puede prestar oposición, algunos de ellos son interesantes y efectivos. ¿Te gustaría conocerlos?

¿Qué es la oposición a la ejecución hipotecaria?

Para exponer la oposición a la ejecución hipotecaria, primero deberíamos definir bien el procedimiento de ejecución de hipoteca

Se trata de un procedimiento civil que parte de una situación de incumplimiento de obligación asegurada. Lo más común es que sea un impago de las cuotas de un préstamo hipotecario, aunque la hipoteca puede garantizar otras obligaciones.

Es natural que el acreedor del préstamo quiera cobrar lo que se le debe, por ello hace valer sus derechos a través de este procedimiento judicial especialmente diseñado para ello, el cual está creado para facilitar la reclamación del acreedor. A este procedimiento se le denomina “ejecución hipotecaria” puesto que tiene carácter ejecutivo.

Es decir, un acreedor hipotecario no reclama como un mero acreedor. Tiene a su favor mecanismos procesales para ejecutar la garantía de una forma más rápida y más severa. La hipoteca es un préstamo especialmente garantizado. 

El procedimiento de ejecución hipotecaria se caracteriza porque directamente se pasa de la demanda a la subasta del bien. Este es el esquema básico:

  1. Demanda ejecutiva.
  2. Notificación de la demanda al deudor.
  3. Requerimiento de pago al deudor (si no el acreedor no lo ha efectuado extrajudicialmente).
  4. Certificar que existe una hipoteca (a través de la inscripción en el Registro de la Propiedad).
  5. Subasta del bien hipotecado.
  6. Pago al acreedor.

No obstante, amparado por la Ley de Enjuiciamiento Civil, el deudor tiene derecho a oponerse a una ejecución procesal. En este caso, hablamos de la “oposición a la ejecución hipotecaria”.

El problema de la oposición a la ejecución hipotecaria es que el interesado no cuenta con tantos medios como en un procedimiento de ejecución ordinario: es preciso que exista uno de los motivos registrados en el artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Plazo para la oposición de la ejecución hipotecaria

Antes de pasar a tratar los motivos por los cuales un deudor hipotecario puede oponerse a esta ejecución tan severa, es necesario conocer los plazos que dispone

Según el artículo 556 de la mencionada Ley de Enjuiciamiento Civil, el plazo de oposición a la ejecución hipotecaria (al igual que otro tipo de oposición ejecutiva) es de 10 días hábiles (no se tienen en cuenta los fines de semana ni festivos).

El plazo comienza a partir del día siguiente a la fecha en la que el deudor reciba la notificación de la demanda. 

¿Puedo ampliar este plazo? 

A priori no es posible. Pero, como para poder prestar oposición es necesario que el demandado disponga de un abogado, en los casos en los que no tenga recursos suficientes es preciso que se le designe uno de oficio y esto puede llevar más tiempo. 

De esta forma, el juzgado debe suspender el cómputo del plazo hasta que sean nombrados el abogado y procurador de oficio. 

Si no se tienen recursos suficientes para contratar un abogado, el deudor que tenga interés en oponerse deberá acudir al Colegio de Abogados más cercano y exponer el caso para solicitar acceso a la justicia gratuita.

¿Qué ocurre si presento la oposición a la ejecución hipotecaria fuera de plazo? 

Lo más probable es que la oposición a la ejecución sea declarada extemporánea y se desestime

Sin embargo, existen tres Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que abren la posibilidad para presentar oposición a la ejecución hipotecaria fuera de plazo. Pero se produce únicamente cuando existen cláusulas abusivas en el contrato. 

La doctrina judicial apunta a que el propio juez, de oficio, tiene la obligación de apreciar si existen cláusulas abusivas en el contrato. Es decir, no es una facultad del tribunal, sino una obligación. Por consiguiente, si el juez determina que existen cláusulas abusivas, resulta posible la oposición extemporánea.

Motivos de oposición a la ejecución hipotecaria

Ahora si, una vez vistos todo lo relativo al plazo para presentar la oposición a la ejecución hipotecaria, pasamos a tratar los motivos tasados en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Extinción de la garantía o de la obligación directa

La primera causa que puede alegar el deudor para oponerse a la ejecución de una hipoteca es que el préstamo ha sido pagado, por lo tanto la hipoteca está cancelada.

El propio artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil expone los mecanismos para certificar que el pago se ha producido y por tanto la deuda se ha extinguido. Básicamente se trata de presentar un certificado del Registro de la Propiedad o una escritura de cancelación de hipoteca.

Error en la determinación de la cantidad exigible

Otra de los motivos que se pueden alegar para oponerse al procedimiento de ejecución hipotecaria es que la cantidad que figura en la demanda no es la que realmente se debe.

Puede demostrarse que se da esta situación presentando una libreta en la que vengan reflejados los asientos de la cuenta. La oposición será admitida si realmente la cantidad es distinta a la que presentó el ejecutante. 

Ejecución de bienes hipotecados sobre los que hay también prenda sin desplazamiento

Esta causa viene a decir que si existe otra hipoteca previa a la que se pretende ejecutar, no puede llevarse a cabo dicha ejecución. Ahora bien, así debe figurar inscrito en el Registro de la Propiedad. 

Debido a que las hipotecas se ejecutan por orden de prioridad y el Registro de la Propiedad sigue el principio jurídico “prior tempore, potior iure” (el primero en el tiempo tiene prioridad), una hipoteca no puede ser ejecutada si hay una hipoteca anterior. 

El deudor únicamente tiene que presentar la correspondiente certificación registral.

Carácter abusivo de alguna cláusula contractual

Suele ser la causa de oposición a la ejecución hipotecaria más común. Tan solo se trata de demostrar que el acreedor utiliza una cláusula contractual abusiva para determinar la cantidad demandada.

El tribunal podrá dar vista a las partes para resolver la cuestión. Por consiguiente, puede ser necesaria la comparecencia en la oposición a la ejecución hipotecaria.

El esquema de la vista de oposición de ejecución hipotecaria es el propio de un procedimiento civil. Básicamente, se insta a las partes a comparecer para que presenten sus alegatos y se practiquen las pruebas pertinentes.

En este tipo de oposición, el ejecutado tiene posibilidades reales de que se anule el procedimiento, puesto que en muchos casos los contratos bancarios contienen cláusulas que pueden ser consideradas abusivas:

  • Vencimiento anticipado.
  • Interés variable sujeto al IRPH.
  • Intereses de demora.
  • Cláusulas suelo.
  • Entre otras.

Si en la vista de oposición de ejecución hipotecaria se determina la existencia de cláusulas abusivas, existen dos posibles escenarios: o el procedimiento de ejecución hipotecaria es sobreseído o la cláusula abusiva es declarada nula.

El deudor hipotecario termina beneficiado en cualquiera de las dos situaciones. Puede ser que no se anule la ejecución, pero la cantidad demandada se reduzca sustancialmente.

Además, si se presenta el carácter abusivo de alguna cláusula contractual como fundamento de oposición a la ejecución hipotecaria y es desestimado. El ejecutado tiene la opción de presentar un recurso de apelación.


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