Consultar el Registro de la Propiedad antes de comprar una vivienda te sirve para saber quién es el dueño y si la vivienda tiene cargas o embargos. Es un paso importante para evitar riesgos y pedir tu hipoteca con seguridad.
Como sabrás, comprar una vivienda es una de las decisiones económicas más importantes de tu vida. También una de las que más dudas genera dado que un pequeño error puede traducirse en retrasos a la hora de pedir tu hipoteca, gastos inesperados o problemas legales difíciles de resolver después.
Para ayudarte, en esta guía te explicamos cómo consultar el Registro de la Propiedad, qué información debes revisar y cómo interpretar los datos registrales antes de firmar. El objetivo es que llegues a notaría y al banco con seguridad y sin sorpresas.
Entonces te podemos ayudar
¿Por qué es esencial consultar el Registro de la Propiedad antes de comprar?
Comprobar el estado registral de un inmueble es un paso fundamental antes de proceder a su compra, dado que te permite identificar quién es el propietario y qué obligaciones legales pesan sobre la finca (hipotecas, embargos, afecciones fiscales, etc.). En resumen, sirve para verificar si hay notas que puedan limitar tu compra, financiación o posterior venta.
Tal y como afirma el Ministerio de Justicia, en el Registro de la Propiedad se inscriben “los actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas que afecten a la propiedad y a otros derechos sobre bienes inmuebles, así como de determinadas resoluciones judiciales que afectan a la capacidad de las personas”.
Precisamente este órgano sirve para hacer públicas las inscripciones y proteger el comercio inmobiliario. Para obtener información sólo tienes que demostrar que tienes un interés legítimo.
El Registro expide dos tipos de documentos:
-La nota simple: es únicamente informativa.
-La certificación: da fe pública del contenido de los asientos (la necesitas cuando debas acreditar oficialmente una situación registral).
De esta manera, si la nota registral muestra titularidad clara y sin cargas, reduces sorpresas en notaría y aceleras la concesión de la hipoteca.
¿Cómo saber qué Registro de la Propiedad me corresponde?
Para saber qué Registro de la Propiedad te corresponde, basta con acceder al Geoportal del Colegio de Registradores de España e introducir la dirección del inmueble.
La herramienta identifica automáticamente el Registro de la Propiedad territorialmente competente y muestra sus datos de contacto.
En dicho Registro puedes solicitar la nota simple informativa o la certificación registral correspondiente, tras el pago de una pequeña tasa como norma general.
Cómo consultar el Registro de la Propiedad online o presencialmente
Puedes realizar consultas en el Registro de la Propiedad tanto online como de forma presencial.
Ambas opciones te permiten acceder a los datos registrales, pero a continuación te contamos las características y ventajas de cada una de ellas.
Consultar el Registro de la Propiedad online
Si buscas rapidez y comodidad, puedes realizar el trámite desde la web del Colegio de Registradores u otras plataformas autorizadas. El servicio permite solicitudes telemáticas y te envía la información del Registro competente sobre la finca (identificación, titulares y cargas vigentes).
Lo único que tienes que tener a mano es algún dato identificativo del inmueble (Código de Identificación Registral, dirección exacta, referencia catastral, datos del titular etc).
Consultar el Registro de la Propiedad presencialmente
También tienes la opción de acudir al Registro competente y realizar tu solicitud de forma presencial. La ventaja de esta vía es que puedes solventar dudas o preguntas inmediatamente.
El personal del Registro te orientará sobre si procede nota simple o certificación según tu finalidad (informar o acreditar).
¿Cuánto tarda el Registro de la Propiedad en emitir una nota simple?
Según indica el Colegio de Registradores en su Preguntas Frecuentes, el plazo máximo para expedir una certificación es de 5 días hábiles desde la fecha en que presentas tu solicitud.
En la práctica no hay un plazo fijo. Las notas simples telemáticas pueden llegar entre las 24 y 48 horas, dependiendo del tipo de información solicitada, la plataforma utilizada y la carga de trabajo del órgano competente.
Si acudes en persona al Registro de la Propiedad, es posible que tengas que esperar tu turno (más el tiempo de desplazamiento), pero normalmente suelen entregar la nota registral en el mismo instante.
Qué revisar en la información registral para evitar problemas futuros
Revisar la información registral de una vivienda antes de comprar te permite detectar riesgos legales y financieros que pueden surgir. En otras palabras: puedes anticipar problemas para solucionarlos antes de la compra.
Titularidad
Si vas a comprar una vivienda, confirma que quien te vende es el titular registral (o que tiene poderes suficientes). Verifica que haya una coincidencia exacta de nombres, NIF y régimen de gananciales en su caso.
Si hay usufructos o nuda propiedad, observa quién puede vender y quién debe consentir.
Cargas y embargos
Las cargas más comunes que puede tener una vivienda son:
-Hipotecas.
-Anotaciones preventivas de embargo.
-Afecciones fiscales.
-Servidumbres u otras limitaciones urbanísticas.
Por ejemplo, cuando te planteas cambiar tu hipoteca a otro banco mediante una subrogación, la información del Registro de la Propiedad es determinante para que el nuevo banco compruebe que la hipoteca está correctamente inscrita, si existen otras cargas posteriores y si la finca ofrece garantías suficientes.
La subrogación hipotecaria es una de las operaciones más comunes para mejorar las condiciones. Si quieres saber cuánto puedes ahorrar cambiando tu hipoteca de banco, puedes consultar nuestra calculadora de subrogación.
¿Qué ocurre si la vivienda tiene una hipoteca vigente?
Si una vivienda tiene una hipoteca inscrita en el Registro de la Propiedad, esta carga produce efectos legales frente a terceros. Es decir, tiene consecuencias.
Aunque la inscripción es, con carácter general, voluntaria, resulta imprescindible en la práctica cuando se trata de hipotecas: sólo mediante inscripción en el Registro nace el derecho de garantía real. Sin ella, el banco no tiene plena eficacia frente a terceros y por ello el banco exige mediante cláusula que las hipotecas se inscriban.
De esta manera, mientras la hipoteca no esté cancelada registralmente el banco mantiene su derecho de ejecución sobre el inmueble. Esto implica que la vivienda puede ser embargada en caso de impago, incluso aunque haya cambiado de propietario.
Es decir, la hipoteca “sigue al inmueble” con independencia de quién sea el propietario.
Por otra parte, la existencia de una hipoteca inscrita suele impedir que el banco del comprador conceda nueva financiación. El banco lo comprobará porque, generalmente, deberás presentar una nota registral entre la documentación necesaria para pedir una hipoteca.
Para solventar esta situación puedes hacer lo siguiente:
-Cancelación previa o simultánea: liquidar la deuda y firmar la escritura de cancelación en el antes o en el mismo acto notarial; después se presenta en el Registro para cancelar el asiento. Solo así desaparece la carga del historial. Se trata de coordinar la operación con banco y notaría para que la cancelación registral se practique sin dilaciones.
-Subrogación: también puedes subrogarte a la hipoteca existente, si el banco acepta, puesto que se trata de una subrogación del deudor y necesita el consentimiento del acreedor (en virtud del artículo 1205 del Código Civil).
En definitiva, como puedes ver, consultar el Registro de la Propiedad antes de comprar una vivienda no es un mero trámite burocrático, sino un acto de prudencia. La información registral te permite anticipar riesgos y evitar problemas legales o financieros que pueden aparecer.
Referencias
https://www.registradores.org/-/que-tipo-de-certificaciones-existen
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
https://geoportal.registradores.org/geoportal
https://sede.registradores.org/site/invitado/propiedad/busqueda?nr=true#noback
https://www.registradores.org/-/%C2%BFcua-l-es-el-plazo-de-una-certificacio-n-#
https://www.bankinter.com/blog/finanzas-personales/consultar-registro-propiedad
https://www.mjusticia.gob.es/ca/ciudadania/registros/propiedad-mercantiles/registro-propiedad
