En primer lugar, hay que entender qué implica el término “subrogación”. Si acudimos al diccionario de la Real Academia Española, subrogar significa “sustituir o poner a alguien o algo en lugar de otra persona o cosa”. Si trasladamos el término al mundo hipotecario, la subrogación en una hipoteca es una forma de novación (modificación de algún aspecto del préstamo hipotecario) y concretamente consiste en la modificación de alguno de los titulares de la hipoteca o en el cambio de la hipoteca a otra entidad financiera.
En el primer caso, el cambio se produce en los titulares de la hipoteca porque se modifica el deudor (normalmente se pasa de un deudor a otro cuando por ejemplo se produce una compraventa).
En el segundo caso, se modifica el acreedor (la hipoteca se cambia de una entidad a otra), siendo este el tipo de subrogación más habitual. El objetivo principal suele ser mejorar las condiciones financieras del préstamo hipotecario actual: el tipo de interés, eliminar productos vinculados, ajustar los plazos de amortización, etc.
¿Qué gastos genera la subrogación?
Si sacamos la calculadora, la subrogación no es gratis. Si bien es verdad que lleva aparejados menos gastos que el de formalizar un nuevo préstamo hipotecario, hay que saber que sí tiene gastos:
-Gastos de notaría: lo pagará la entidad.
-Gastos de tasación: lo paga el comprador. Generalmente, el precio oscilará entre los 300 y los 400 euros.
-Comisión por subrogación: puede ser hasta del 2%. No obstante, hay que tener en cuenta que el Gobierno ha extendido la medida a través de la cual no tendremos que pagar la comisión por subrogación a todo el año 2024, siempre que la operación consista en un cambio de hipoteca variable a una fija o mixta que tenga un periodo fijo de al menos 3 años. Por tanto, el gasto será de 0.
Para una subrogación (de acreedor) conviene saber que no es necesario pedirle permiso al banco con el que actualmente tenemos la hipoteca y que queremos “abandonar”, sino que únicamente con la voluntad de querer hacerlo es suficiente. Además, advierte el Banco de España que tampoco es necesario que la escritura de la hipoteca señale la posibilidad de amortización anticipada. Es habitual que cuando comuniquemos al banco nuestra intención de llevar nuestra hipoteca a otra entidad, nos ofrezca igualar o incluso mejorar la oferta de esa entidad (a este hecho se le conoce como enervación de la hipoteca), y dicha oferta deberá ser presentada por la nueva entidad, con las condiciones del nuevo préstamo hipotecario, y será una oferta vinculante.
En los cálculos que hagamos residirá la respuesta de si realmente merece la pena cambiar la hipoteca de una entidad a otra. Hagámoslos bien y detenidamente. El Banco de España recomienda “comparar el coste efectivo remanente de la hipoteca actual (que es la tasa anual equivalente, calculada teniendo en cuenta sólo lo que le queda por pagar del préstamo) y la TAE de la nueva. La TAE, que debe figurar en la oferta vinculante de la nueva hipoteca, incluirá el importe de la comisión de cancelación o de la compensación por desistimiento del préstamo objeto de subrogación”.
