En función de los tipos de arras de compraventa y la naturaleza de la propiedad, pueden elaborarse múltiples tipos de contratos de arras. Recordamos que las arras son la cantidad pagada para reservar el derecho de compra de una propiedad inmobiliaria. Así pues, el contrato de arras es un acuerdo privado, previo a la compra definitiva.
¿Cuáles son los tres tipos de arras?
La doctrina del Tribunal Supremo amplía la interpretación de lo que expone el Código Civil y reconoce 3 tipos de arras. La diferencia entre ellas se encuentra en las consecuencias de rescindir el contrato y no llevar a cabo la compraventa posterior.
Arras confirmatorias
En el caso de las arras confirmatorias, suponen un compromiso firme de que la operación será ejecutada y se trata de una entrega a cuenta del precio acordado. Es decir, se descuentan del posterior precio de venta del inmueble.
Como su nombre indica, se entrega esta señal para “confirmar” el compromiso de ambas partes para llevar a cabo la compraventa. Son una prueba que refuerza la existencia de este acuerdo y es una garantía del cumplimiento de las obligaciones que se derivan del contrato.
El contrato no se puede rescindir unilateralmente. En caso de incumplimiento, el perjudicado puede escoger entre exigir que se cumplan con las obligaciones o la resolución definitiva del contrato, con el correspondiente abono de intereses e indemnización por los daños causados.
Por ejemplo, si finalmente el comprador decide no seguir adelante con la compra de la vivienda, el vendedor puede tomar medidas para que continúe con la operación o resolver el contrato, con el resarcimiento de los perjuicios causados.
En síntesis, con las arras confirmatorias, se aplica lo expuesto en el artículo 1124 del Código Civil en caso de incumplimiento. El perjudicado puede exigir que se cumpla lo pactado o resolver el contrato. En todo caso, puede optar por la resolución si más tarde el cumplimiento resulta imposible.
Arras penales
Por otra parte, las arras penales se acuerdan para evitar cuando se exigen garantías de que la otra parte cumplirá con las obligaciones. En otras palabras, son las propias arras las que actúan como indemnización en caso de incumplimiento.
Si es el comprador el que incumple el contrato, perderá la cantidad abonada (si el vendedor no exige el cumplimiento).
Pero, si fuese el vendedor el que incumple el contrato, tendrá que abonarle al comprador el doble de las arras entregadas. Es decir, devolverle las arras y pagarle la misma cantidad (si el comprador no exige el cumplimiento)
Arras penitenciales
Las arras penitenciales son las únicas que están reguladas en el Código Civil. En este caso, se admite que las partes puedan desistir del contrato de forma unilateral (tan sólo por su voluntad). La otra parte no puede exigirle ni el cumplimiento ni la indemnización.
Dicho de otro modo, si el comprador no lleva a cabo la adquisición de la vivienda, perderá la cantidad abonada. Pero el vendedor no puede exigirle el cumplimiento del contrato.
Del mismo modo, si es el vendedor el que desiste, deberá abonarle al comprador el doble de las arras. Pero el comprador no puede exigir que se lleve a cabo la operación.
Contratos de arras en función del tipo de propiedad
El contrato de arras es un acuerdo jurídico privado en el que se contempla el derecho de reserva de compra de una vivienda. Suele ser una práctica habitual antes de la transmisión de inmuebles, puesto que en muchas ocasiones el proceso para solicitar financiación es complejo.
Entonces te podemos ayudar
Las arras, en sí mismas, son la señal entregada. Actúan como indemnización por incumplimiento del contrato (salvo las arras confirmatorias).
No tiene sentido establecer un contrato de arras sin señal. Sin embargo, debido a que no se trata de un documento obligatorio, tanto su existencia como las clases de arras que se establecen puede variar dependiendo del tipo de propiedad. Por ejemplo, las arras penitenciales son las más utilizadas para la compraventa de viviendas.
Pero hay un gran abanico de modelos contractuales; puede existir uno de contrato de arras con entrega de llaves (aunque la operación es arriesgada, puesto que se entrega la posesión del bien antes de la venta definitiva). También se suele firmar un contrato de arras para la reserva de una vivienda de obra nueva y para el arrendamiento de una vivienda o cualquier clase de inmueble.
En definitiva, debido a que existen diferentes tipos de arras y varios tipos de propiedades, pueden redactarse una gran cantidad de modelos de contrato. Por ejemplo:
-Contrato de arras de una firma rústica.
-Contrato de arras de un terreno.
-Contrato de arras para un traspaso de negocio.
-Contrato de arras con herencia yacente.
-Contrato de arras para alquiler con opción a compra.
-Contrato de arras para un garaje.
-Contrato de arras para una VPO.
