Venir a España tiene muchas ventajas: el clima, la comida, la buena gente… y seguramente estos sean solo algunos de los motivos que atraen cada vez a más personas extranjeras a nuestro país. Y no solo para visitarlo en vacaciones, también a vivir en él, aunque sea por temporadas. Concretamente, según datos los recogidos entre los meses de enero y septiembre de 2025 por Registradores de la Propiedad, solo un 13,58% de los compradores de vivienda en España tenían nacionalidad extranjera y el 86,42% restante, nacionalidad española.
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Se trata de un porcentaje que ha crecido, según los registros del mismo portal, un 63,81% desde 2007, cuando los compradores internacionales representaban apenas el 8,29% del total. No obstante, en los dos últimos años se observa una ligera corrección: desde el máximo histórico alcanzado en 2023, con un 14,98% de extranjeros, la proporción ha descendido en más de un punto porcentual. Este freno coincide con un contexto de encarecimiento generalizado de la vivienda, tipos de interés más elevados y una caída de la oferta, factores que afectan tanto a compradores nacionales como extranjeros.
“La demanda extranjera es un factor más de tensión, no es el único ni tampoco el más importante. Pero que la compra se haya multiplicado por tres desde sus mínimos de hace 16 años, en un mercado ya muy tensionado por la falta de oferta, aumenta esa presión”, explica Laura Martínez, directora de Comunicación y portavoz del comparador y asesor hipotecario iAhorro, que agrega: “Eso sí, esta tensión se concentra sobre todo en determinadas zonas y en viviendas de precio más elevado que la media, no tanto en la vivienda asequible”.
Las islas y el Levante concentran la compra extranjera
El impacto de esta demanda internacional no es homogéneo en todo el país. En este sentido, según Registradores de la Propiedad, la mayor parte de los extranjeros que compran vivienda en España se concentran en áreas con fuerte atractivo turístico, buen clima y gran proyección exterior.
Las islas y el arco mediterráneo son los grandes polos de atracción. En Baleares, casi tres de cada diez compradores son extranjeros, con un 29,46%, lo que supone cerca de 16 puntos más que la media nacional. En la Comunidad Valenciana el porcentaje alcanza el 27%, en Canarias el 25,30% y en la Región de Murcia el 21,89%. Cataluña también se sitúa por encima del promedio estatal, con un 15,05%. Estas cifras contrastan con las de buena parte del interior y del norte peninsular. En regiones como Extremadura, Galicia, Castilla y León, Cantabria o el País Vasco, el peso del comprador extranjero apenas oscila entre el 2% y el 4%, es decir, entre nueve y once puntos por debajo de la media nacional. Incluso en Madrid, uno de los mercados más tensionados del país, los compradores internacionales representan solo el 6,85% del total.
Este reparto territorial evidencia que la influencia del comprador extranjero es esencialmente local: muy relevante en determinados enclaves costeros e insulares, pero residual en amplias zonas del país. En cuanto al origen de esta demanda, los datos de Registradores de la Propiedad confirman el claro predominio europeo, aunque con cambios relevantes en los últimos años.
El Reino Unido sigue siendo el principal país de procedencia, pero su peso se ha reducido de forma continuada desde antes de la crisis financiera. Frente a ello, compradores de Alemania y Francia mantienen una presencia más estable, mientras que países del norte y centro de Europa como Bélgica, Países Bajos o Suecia han ido ganando protagonismo. Además, crece el peso de compradores de Marruecos y Rumanía, más vinculado a procesos de residencia y arraigo que a la compra vacacional. En conjunto, la demanda extranjera se ha diversificado, aunque continúa concentrándose en mercados turísticos y de costa.
“Las diferencias son enormes”, subraya Martínez, que concreta: “El comprador extranjero mayoritario es europeo y se centra casas de costa, lo que tensiona zonas que ya tienen problemas estructurales por su crecimiento económico y por actividades como el turismo, que requieren mano de obra y un stock de vivienda en alquiler que hoy es muy escaso. Madrid es el mejor ejemplo de que hay otras razones más allá del comprador extranjero: allí los precios crecen con fuerza pese a que la ratio de compra internacional es la mitad de la media nacional”.
Hay grandes diferencias de precio según nacionalidad
A este mapa territorial se suma otra variable clave: el presupuesto del comprador extranjero, que varía de forma muy significativa en función de su origen. De media, los ciudadanos de otros países compran casas en España por un precio de 2.251 euros por metro cuadrado, pero esa cifra esconde grandes diferencias.
Los compradores procedentes de América del Norte son los que compran las viviendas más caras, con un precio medio de 4.314 euros por metro cuadrado, seguidos de los de Oceanía, con 3.601 euros de media. También se sitúan claramente por encima de la media los compradores asiáticos, con 2.889 euros por metro cuadrado, y los procedentes de la Unión Europea, que alcanzan los 2.845 euros. En el otro extremo se encuentran los compradores africanos, que apenas pagan 1.074 euros por metro cuadrado, y los procedentes de América del Sur y de América Central y Caribe, con precios en torno a los 2.100 euros.
“Una parte muy relevante de la demanda internacional, especialmente la procedente de Norteamérica, Oceanía o del norte de Europa, se mueve en rangos de precio muy superiores a la media española, a lo que puede permitirse un ciudadano medio”, apunta la portavoz de iAhorro, “y esto empuja al alza el mercado en zonas concretas y en viviendas de gama media-alta y alta, pero no tiene el mismo efecto en el conjunto del país ni en la vivienda asequible”.
¿Son los extranjeros los que tensionan el mercado?
El debate público tiende a señalar a los compradores extranjeros como responsables del encarecimiento de la vivienda. Sin embargo, los datos invitan a matizar esta percepción. A escala nacional, apenas uno de cada siete compradores procede de fuera de España y, además, su presencia se concentra en mercados muy concretos y, en muchos casos, en segmentos de precio medio-alto o alto.
“En zonas como Baleares, Canarias o la costa mediterránea es evidente que la demanda internacional influye en los precios, especialmente en áreas turísticas y en vivienda premium. Pero en la mayor parte del país el comprador extranjero no es determinante”, insiste Laura Martínez, que matiza: “De hecho, comunidades con una presencia mínima de compradores internacionales, como Madrid o buena parte de Castilla-La Mancha, registran también fuertes subidas de precios, lo que demuestra que hay otros factores estructurales detrás de esta situación”.
Además, conviene diferenciar entre el comprador extranjero individual y otros actores del mercado. “Los objetivos son muy distintos. El comprador extranjero suele adquirir una segunda residencia o una vivienda para su jubilación. No compra con la idea principal de revender. En cambio, los fondos de inversión buscan rentabilidad, ya sea alquilando o esperando que el precio suba”, explica la directora de Comunicación del comparador hipotecario. En zonas donde la demanda es alta y la oferta escasa, esta combinación puede favorecer comportamientos especulativos por parte de otros agentes que adquieren vivienda con la expectativa de venderla más cara, muchas veces precisamente a compradores extranjeros.
Entonces, ¿qué está aumentando la tensión?
La principal causa de la tensión inmobiliaria en España es el fuerte desequilibrio entre oferta y demanda. En los últimos años, la creación de hogares ha sido constante, impulsada por el crecimiento demográfico, la inmigración y los cambios en los modelos de convivencia, mientras que la construcción de vivienda nueva no ha recuperado los niveles previos a la crisis de 2008.
A este desajuste se suman la escasez de suelo construible en las grandes ciudades y áreas metropolitanas, el incremento de los costes de construcción, los retrasos administrativos en el desarrollo de nuevos proyectos, el auge del alquiler y el atractivo de la vivienda como valor refugio tanto para inversores nacionales como internacionales. Todo ello genera un escenario en el que la oferta crece mucho más despacio que la demanda, empujando los precios al alza.
“La entrada de capital extranjero tiene efectos positivos para la economía española, como el crecimiento del empleo y del PIB que hemos visto en los últimos años”, señala Martínez. “El problema es que esta demanda creciente llega en un momento en el que la oferta es insuficiente. No se está construyendo lo suficiente para satisfacer ni la demanda nacional ni la extranjera, y a eso se suman la inseguridad jurídica, real o percibida, y alternativas más rentables como el alquiler vacacional o de corta duración, que se nutren precisamente de esa escasez”.
En este contexto, la compra de vivienda por parte de extranjeros actúa como un elemento adicional de presión en enclaves muy concretos, pero no explica por sí sola el problema generalizado de acceso a la vivienda en España. “La solución pasa por aumentar la oferta, especialmente la vivienda asequible, agilizar los procesos urbanísticos y crear un marco estable que permita construir más y mejor. Culpar únicamente al comprador extranjero simplifica en exceso un problema que es estructural y complejo”, concluye la portavoz de iAhorro.
