Índice iAhorro | La hipoteca fija, la gran beneficiada de la caída del euríbor: su contratación sube un 54% en un año

Noelia Pérez I Publicado: I Actualizado:

Publicamos un nuevo Índice iAhorro con el análisis del mercado hipotecario español durante el tercer trimestre de 2024 . ¿Cómo han evolucionado las hipotecas?

Ínidice iAhorro | La hipoteca fija, la gran beneficiada de la caída del euríbor: su contratación sube un 54% en un año

El mercado hipotecario se encuentra en plena fase de remontada. Pese a que todo hacía indicar que este 2024 sería el año de la estabilidad, y así lo fue durante el primer semestre, el verano marcó un punto de inflexión y ya estamos empezando a ver una mejora sustancial tanto en las cifras de contratación de hipotecas en España como en la de compraventa de viviendas en España.

¿Qué ha hecho que el panorama cambie? El Banco Central Europeo (BCE) ha reducido ya tres veces los tipos de interés oficiales este año (en junio, septiembre y octubre), el euríbor ha bajado casi un punto y medio en apenas un año, y los bancos están abaratando de forma bastante agresiva sus ofertas hipotecarias. Por tanto, “el último trimestre será el mejor momento del año para hipotecarse”, explica Marcel Beyer, director general del comparador y asesor hipotecario iAhorro.

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Esta es una de las conclusiones que se desprende, precisamente, del análisis del mercado hipotecario español que el comparador y asesor hipotecario iAhorro ha publicado este mes de octubre en su Índice iAhorro correspondiente al tercer trimestre de 2024.

Eso sí, en este nuevo informe trimestral, además de analizar la situación general del mercado hipotecario español, desde iAhorro observamos que la hipoteca fija está empezando a resurgir de sus cenizas y pronto podría dar el sorpaso a la mixta en lo que respecta a nuevas firmas, y aportamos datos sobre los tipos de interés medios que firman nuestros usuarios cada mes, tanto a tipo fijo como variable o mixto, y los comparamos con los que publica la única fuente oficial que ofrece datos al respecto, el Instituto Nacional de Estadística (INE). 

Precisamente, el organismo oficial ha publicado este jueves día 24 de octubre sus datos sobre las hipotecas firmadas en España durante el mes de agosto, aunque en iAhorro registramos ya los datos completos hasta septiembre.

Con este análisis “hemos podido constatar que existe una clara diferencia entre lo que de verdad se puede conseguir en el mercado y lo que refleja la estadística oficial del INE", afirma el CEO del comparador y asesor hipotecario, que añade: “Seguimos viendo que en iAhorro conseguimos mejores condiciones para las hipotecas de nuestros usuarios que las que ofrecen los bancos a los clientes que acuden directamente a ellos, sin hacer una comparativa previa con las ofertas de otras entidades”.

La hipoteca fija ya está presente en un 36% de las firmas

Si analizamos las preferencias de los usuarios de iAhorro durante el tercer trimestre de 2024 por cada tipo de hipoteca vemos que, en julio, un 69,05% de los usuarios de iAhorro se decantaron por la hipoteca mixta (primeros 5, 10 o incluso 15 años con un tipo de interés fijo y al cabo de ese tiempo uno variable), un 27,41% prefirió la fija y tan solo un 3,81% la variable.

Estos datos son similares a los del mes de agosto, cuando el porcentaje de firmas de hipotecas mixtas se situó en el 70,87% del total, el de fijas en el 25,98% y el de variables en el 3,15%. No obstante, en septiembre es cuando vemos las mayores diferencias: del total de firmas de hipotecas registradas por el comparador durante el noveno mes del año, el 61,90% se correspondían a préstamos con un tipo de interés mixto, un 36,31% tenían un tipo de interés fijo y solo un 1,79% un tipo de interés variable. 

Si nos fijamos más detalladamente en septiembre de 2024 y comparamos sus datos con los anotados en el mismo mes de 2023 vemos que, en aquel momento, tan solo un 23,57% del total de personas que firmaban su hipoteca gracias a la ayuda de los más de 80 expertos del comparador elegían la hipoteca fija. Esto nos lleva a una de las conclusiones más destacadas del informe publicado por iAhorro: en apenas un año la firma de hipotecas fijas ha aumentado un 54,04% o, lo que es lo mismo 12,74 puntos porcentuales.

Es cierto que, por ahora, el tipo de hipoteca que más contratan los usuarios del comparador hipotecario sigue siendo la mixta, pero según explica Marcel Beyer, “durante las últimas semanas, e incluso durante el último mes, estamos viendo cómo la mayoría de las personas que nos llaman para pedirnos ayuda piden, de primeras, una hipoteca fija. Pero las condiciones de las mixtas aún siguen siendo un poco más atractivas durante el periodo fijo, pero si la banca continúa haciendo ajustes en sus ofertas, pronto la hipoteca fija volverá a convertirse en la más contratada del mercado”.

¿Y qué pasa con la hipoteca variable? El CEO del comparador hipotecario afirma que “habrá que esperar a que el euríbor baje del 2% para que recupere algo de terreno", y añade que “ahora es un producto muy poco atractivo para los ciudadanos y por eso su contratación es prácticamente nula”.

Los tipos de interés medios bajan medio punto en un año

Uno de los motivos que está haciendo que la hipoteca fija recupere terreno en estos últimos meses es la bajada de sus tipos de interés por parte de las entidades financieras. Tanto es así que, el tipo de interés medio conseguido por los usuarios de iAhorro en sus hipotecas fijas se ha situado durante el tercer trimestre de 2024 en el 2,66% TIN, un dato que es 0,04 puntos más bajo que el anotado durante el segundo trimestre (2,70% TIN de media) y hasta 0,22 puntos menor que el registrado entre enero y marzo (2,88% TIN).

Igualmente, si analizamos cómo ha cambiado el panorama en un año vemos que los intereses medios que los usuarios de iAhorro han pagado por este tipo de hipotecas se ha reducido hasta medio punto: desde el 3,11% TIN que el comparador registraba en septiembre de 2023 al 2,61% TIN anotado durante el noveno mes de este año.

Algo similar ha ocurrido con los tipos de interés iniciales de la hipoteca mixta (los de la parte fija). Siempre según los datos recopilados por iAhorro, los usuarios del comparador hipotecario firmaron durante el tercer trimestre de 2024 un tipo de interés medio inicial para estas hipotecas situado en el 1,92%, un dato 0,15 puntos más bajo que el registrado durante el segundo trimestre (2,07% TIN) y también 0,30 puntos menor que el anotado durante el primer trimestre del año, entre enero y marzo de 2024 (2,22% TIN). En este caso la diferencia entre el dato registrado en septiembre de 2023 (2,41% TIN) y el anotado en septiembre de este año (1,93% TIN) también roza el medio punto, concretamente es de 0,48 puntos porcentuales.

"Las hipotecas que vemos ahora en el mercado ya podemos considerarlas buenas, pero de aquí a final de año podrían seguir mejorando; el último trimestre suele ser siempre el mejor momento del año para hipotecarse", explica Marcel Beyer, director general del comparador y asesor hipotecario. El principal motivo es que los bancos tienen que conseguir sus objetivos anuales y durante estos meses intentan captar a más clientes rebajando sus productos, entre ellos las hipotecas. Además, este año, a esto se suma que todos los indicadores que influyen en estos préstamos están bajando; y aún tienen margen para seguir reduciéndose.

Solo un 7% de los españoles cambian su hipoteca

La cara negativa de la caída del euríbor, que por ahora se encuentra a falta de seis días para cerrar el mes de octubre en el 2,733%, la están viviendo los cambios de hipoteca, que siguen en mínimos: en septiembre de este año solo el 7,27% de los usuarios de iAhorro firmó un cambio de banco de su préstamo para mejorar sus condiciones. En agosto ese porcentaje se situó en el 15,85% y en julio en el 10,49%.

Si echamos la vista atrás vemos que el panorama ha cambiado drásticamente. Según los datos recopilados por el comparador y asesor hipotecario, el mes que se realizaron más cambios de hipoteca fue enero de 2023, suponiendo incluso más de la mitad del total de las firmas del comparador. Concretamente, ese mes, el porcentaje de subrogaciones o cancelaciones realizadas por los usuarios del comparador supusieron el 51,51% de las firmas. 

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A partir de ahí, este porcentaje fue descendiendo y “los datos que estamos registrando ahora en mejoras de hipoteca son los más bajos desde que comenzamos a cuantificarlos”, lamenta el director general de iAhorro porque “el euríbor sigue estando en niveles altos y no hay que olvidar que, en las hipotecas variables, a este valor medio mensual del euríbor hay que sumar un diferencial que, hace unos años, podía superar perfectamente el 1% para calcular el tipo de interés a pagar. Por esto, ahora mismo una persona con una hipoteca variable está pagando más que quien tenga, por ejemplo, una hipoteca fija al 2,5% TIN”.

Sin embargo, Marcel Beyer admite que esta caída en la petición y ejecución de cambios de hipoteca “ya la esperábamos”. El principal motivo, alega, es que “los españoles, en cuanto ven que las cuotas mensuales de sus hipotecas bajan dejan de preocuparse por ellas. Solo les importa si pagan más”. 

Pero, entonces, ¿sigue siendo rentable cambiar la hipoteca? El director general de iAhorro lo tiene claro: “Sí porque quien tenga una hipoteca variable está pagando, como mínimo, unos intereses del 2,936% (el dato con el que cerró el euríbor el pasado mes de septiembre) sin contar el diferencial". Y ahora hay en el mercado hipotecas fijas en torno al 2,5% TIN o incluso 2,2% TIN; y también hipotecas mixtas con un periodo inicial fijo de alrededor del 1% TIN. Por tanto, cambiar la hipoteca ahora podría suponer un ahorro de más de 100 euros cada mes”.

Puede consultar la información completa en este enlace al Índice iAhorro.

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