El mercado hipotecario español ha pasado de una etapa de estabilidad a un momento de ajuste y observación en poco tiempo. El mantenimiento de los tipos de interés oficiales por parte del Banco Central Europeo (BCE) ha derivado en una ligera subida del euríbor y, en consecuencia, de los tipos medios aplicados en las nuevas ofertas hipotecarias. Al mismo tiempo, el contexto internacional, marcado por cierta incertidumbre política y económica, ha introducido un punto de cautela tanto en los consumidores como en las entidades financieras.
Aun así, los bancos continúan concediendo hipotecas con normalidad, si bien han aplicado pequeños ajustes al alza en los tipos de interés para adaptarse al entorno actual. En conjunto, el mercado se mantiene activo, aunque con una tendencia hacia una mayor prudencia y una valoración más cuidadosa de las condiciones de financiación. “Aunque las entidades financieras estén ajustando al alza sus precios, no lo hacen de una forma generalizada y el mercado sigue ofreciendo oportunidades para quienes buscan financiación, siempre que se valore bien cada oferta y se ajuste a la capacidad de pago del cliente", explica Laura Martínez, directora de Comunicación y portavoz del comparador y asesor hipotecario iAhorro.
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Esta es una de las grandes conclusiones que se desprenden, precisamente, del análisis del mercado hipotecario español que el comparador y asesor hipotecario iAhorro ha publicado este mes de octubre en su Índice iAhorro correspondiente al tercer trimestre de 2025. Igualmente, en este informe, además de analizar la situación general del mercado hipotecario español, desde iAhorro seguimos observando que los precios de la vivienda siguen al alza, sobre todo los de las casas de segunda mano y que los cambios de hipoteca, pese a seguir siendo rentables para los ciudadanos, están en mínimos.
El euríbor lleva dos meses al alza, aún por encima del 2%
Uno de los factores que está generando un momento de ajuste en el mercado hipotecario es el leve incremento del euríbor. Este índice de referencia para la mayoría de las hipotecas variables en España y Europa lleva dos meses al alza y, de mantenerse la tendencia, podría indicar un cambio gradual de dirección. Su evolución dependerá, en gran medida, de las decisiones que adopte el BCE respecto a los tipos oficiales, que actualmente se mantienen en el 2%. La próxima reunión del organismo tendrá lugar el 30 de octubre, aunque lo más probable es que los tipos se mantengan sin cambios hasta finales de 2025 o principios de 2026.
“Seguramente el euríbor se mantenga por encima del 2% durante algunos meses más”, señala Martínez. Desde julio, cuando cerró en el 2,079% —el dato más bajo del año y el menor desde agosto de 2022—, el índice ha ido ascendiendo progresivamente: 2,114% en agosto y 2,172% en septiembre. “Debemos mantener la calma. Este pequeño ajuste todavía no es motivo de alarma y no altera de manera significativa las condiciones del mercado”, declara la directora de Comunicación de iAhorro, que añade: “Los compradores que planifiquen bien su presupuesto todavía pueden encontrar ahora mismo ofertas muy competitivas”.
¿Pero cómo afecta esto al mercado? Si bien es cierto que estos aumentos del euríbor no son excesivamente pronunciados, sí están haciendo que las cuotas de quienes tengan que revisar sus hipotecas variables con este indicador no bajen tanto como otros meses y, además, que las entidades financieras se muestren más cautelosas a la hora de conceder hipotecas e incluso hagan algunos ajustes al alza en sus tipos de interés, sobre todo de las hipotecas fijas.
La hipoteca fija sigue como la favorita, pero sus tipos suben
Ya durante el segundo trimestre de 2025 vimos cómo la hipoteca fija superaba a la mixta en firmas y, por supuesto, a la variable. Esta tendencia se ha consolidado entre los meses de julio y septiembre, durante los cuales se han afianzado como la opción preferida por la mayoría de los hipotecados digitales en España. En este tercer trimestre del año, la proporción de préstamos a tipo fijo ha seguido aumentando, superando ya dos tercios del total de hipotecas firmadas.
Concretamente, en julio, este tipo de préstamos representó el 63,64% de las hipotecas firmadas, en agosto el 56,06%, y en septiembre alcanzó el 66,07%, el porcentaje más alto desde noviembre de 2022. Esta evolución refleja la búsqueda de estabilidad por parte de las familias ante un entorno financiero que, aunque moderado, sigue marcado por la incertidumbre respecto a la evolución del euríbor y las decisiones del BCE. En contraste, las hipotecas mixtas, que lideraron el mercado entre enero de 2023 y abril de 2025, se mantienen ahora en segunda posición, aunque perdiendo algo de protagonismo al pasar de estar presentes en el 34,66% de firmas de julio al 33,33% en septiembre. Por su parte, las variables continúan en mínimos y solo representan el 1% de las firmas totales del trimestre.
En cuanto a los tipos de interés aplicados en las hipotecas fijas, este año ha estado marcado por una estabilidad general, que se ha visto algo alterada en septiembre, mes que han experimentado una pequeña variación al alza debido a los ajustes realizados por las entidades financieras. Durante julio y agosto, los tipos fijos se situaron en niveles ligeramente inferiores al 2,1%, mientras que en septiembre repuntaron un poco, alcanzando una media del 2,15% TIN en las hipotecas firmadas por el comparador hipotecario.
Según Laura Martínez, “esta ligera subida de los tipos durante el verano aún no ha afectado a la demanda y habrá que esperar un poco para ver si continúa los próximos meses y analizar sus repercusiones. Por ahora, sí vemos que los compradores son más conscientes que nunca de la importancia de tener estabilidad en sus cuotas y por eso eligen cada vez más la hipoteca fija, especialmente en un momento en el que el euríbor muestra cierta volatilidad en sus medias mensuales. Aun así, el mercado sigue ofreciendo buenas oportunidades para quienes comparan y planifican bien su financiación”.
Igualmente, si comparamos los tipos de interés medios registrados por el comparador hipotecario con los que publica cada mes el Instituto Nacional de Estadística (INE) vemos que las diferencias son sustanciales. Por ejemplo, en agosto de 2025 (último mes del que hay datos oficiales), el INE ofrece un tipo de interés medio para las hipotecas fijas del 2,85%, un dato que está hasta 0,81 puntos porcentuales por encima del conseguido de media por los usuarios de iAhorro. Esto sucede, afirma la directora de Comunicación de iAhorro, porque “gracias a la negociación personalizada y al acceso a más de 25 entidades financieras, nuestros usuarios consiguen mejores condiciones que quienes no comparan ni negocian”.
El precio de las viviendas usadas se acerca al de las nuevas
Más allá de las hipotecas, lo que sigue su camino al alza es el precio de compraventa de las viviendas. Según el último Índice iAhorro, el precio medio de las viviendas hipotecadas entre julio y septiembre de 2025 alcanzó los 276.050 euros, lo que supone un ascenso del 4,32% respecto al registrado en el mismo periodo de 2024 (264.614 euros). Se trata de una subida significativa que refleja la fuerte demanda y la poca oferta, especialmente en grandes ciudades y zonas costeras.
Además, por autonomías según los datos recopilados por iAhorro durante el tercer trimestre del año, la Comunidad de Madrid registra el precio medio de la vivienda más elevado, con 353.592 euros; seguida de Baleares (342.616 euros) y Cataluña (295.078 euros de media). En cuarto lugar se sitúa el País Vasco, con 273.850 euros de media. Algo más lejos, en quinta posición está el Navarra con 266.931 euros. Por el contrario, el precio más bajo lo vemos también este trimestre en La Rioja, con una media de 182.550 euros, seguido del registrado en la Región de Murcia, con 189.492 euros de media; y de Aragón, con 189.867 euros.
Si desglosamos por tipo de vivienda, la obra nueva sigue siendo considerablemente más cara: los usuarios de iAhorro pagaron de media 289.496 euros por este tipo de inmuebles, frente a los 283.366 euros de las viviendas de segunda mano. Eso sí, son estas últimas las que más suben de precio: su importe de compra se encuentra ya solo un 2,12% por debajo de las casas de obra nueva, pero con un aumento del 2,2% respecto al registrado entre abril y junio de 2025 (277.209,08 euros).
“La diferencia de precio entre la vivienda nueva y la de segunda mano se está acortando cada vez más. La escasez de obra nueva está impulsando el valor de las viviendas ya usadas, y vemos cómo sus precios de venta se disparan trimestre tras trimestre”, analiza la directora de Comunicación de iAhorro, que finaliza: “Esta es una situación similar a la que vemos en el mercado del automóvil: la alta demanda de coches y la oferta limitada han encarecido tanto los modelos usados que ya no resultan una alternativa mucho más económica frente a los nuevos”.
Puede consultar la información completa en este enlace al Índice iAhorro.
