Los cambios de hipoteca variable a fija o mixta, tanto por subrogación como por cancelación y apertura de nuevo préstamo, dejarán de ser gratuitos desde el 1 de enero de 2025. Todo parece indicar que el Gobierno central no alargará más el Código de Buenas Prácticas aprobado a finales de 2022 y que se ha cumplido a rajatabla por parte de la banca durante los años 2023 y 2024. El objetivo era facilitar el cambio de hipoteca a todos aquellos ciudadanos que vieron cómo las cuotas de sus préstamos variables se incrementaban a causa de la subida del euríbor. Pero ahora la tendencia de este indicador es claramente a la baja.
Concretamente, el índice de referencia con el que se calculan los intereses que los hipotecados a tipo variable pagarán por sus préstamos al banco registró su dato máximo de los últimos años en octubre de 2023 (4,160%), pero justo un año después, en octubre de 2024, se redujo hasta el 2,691%, un valor que está casi un punto y medio por debajo. Por tanto, los hipotecados a tipo variable ya están viendo reducciones bastante contundentes en sus cuotas mensuales, aunque es cierto que todavía no compensan las subidas experimentadas entre 2022 y 2023.
“El euríbor está en una clara fase de descenso y no creemos que el Ejecutivo de Pedro Sánchez vaya a alargar más esta medida; ya ha estado vigente dos años. Es cierto que, en 2023, por estas fechas, tampoco sabíamos si iba a ampliarla o no a 2024 y finalmente así fue, pero la situación de aquel momento era mucho peor que la actual. Por tanto, es probable que no se alargue más”, prevé Simone Colombelli, director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, que añade: “Quien esté dudando si cambiar o no su hipoteca variable debe saber que ahora es el mejor momento porque es un proceso que le va a salir prácticamente gratis; por subrogación solo tendría que pagar la tasación de la vivienda (unos 400 euros)”.
¿Cuánto cuesta hacer una subrogación de hipoteca?
Antes de analizar cuánto costaría a partir del año que viene hacer una subrogación de hipoteca, es importante saber que este trámite conlleva un cambio de banco del préstamo hipotecario, tal y como está, pero mejorando alguna de sus condiciones, como puede ser el tipo de hipoteca: de variable a fija o mixta. La subrogación se puede realizar siempre que el hipotecado encuentre una oferta mejor que la que firmó en un inicio y en una entidad diferente a la suya. “Pedir una subrogación compensa cuando llevamos unos años en el mismo banco y vemos que los tipos de interés han bajado y, por tanto, las condiciones de las nuevas hipotecas son mejores que las firmadas al contratar nuestra hipoteca”, afirma el portavoz de iAhorro, que añade: “El principal aliciente a la hora de hacer una subrogación es el ahorro en la cuota mensual que le puede suponer al hipotecado hacer el cambio”.
Pero ¿cuánto costará en 2025 subrogar una hipoteca? Según informó Moncloa en una nota de prensa emitida a finales de 2023, “una vez que finalice esta medida (la exención de comisiones) se extenderá el techo permanente del 0,05% que limita las comisiones aplicables a cambios de hipotecas de tipo variable a fijo, de forma que incluyan también los cambios a hipotecas a tipos mixtos”. Por tanto, a la hora de hacer una subrogación, con el fin de esta normativa, los ciudadanos tendrán que pagar la tasación de la vivienda (unos 400 euros) y un 0,05% de la deuda que tengan pendiente. Por ejemplo, una persona que todavía tenga pendiente una deuda con el banco de 200.000 euros de hipoteca tendría que abonar otros 100 euros a modo de comisión por subrogación para poder hacer el cambio de variable a fija o mixta. Así el coste de subrogar su hipoteca rondaría los 500 euros.
“Pagar 500 euros por cambiar la hipoteca compensará, y mucho, a los hipotecados, sobre todo en caso de que el euríbor vuelva a subir a corto o medio plazo”, declara Simone Colombelli, que considera que “la medida implantada por el Gobierno de limitar las comisiones por subrogación también es una buena noticia porque, pese a que tienen que pagar algo al banco por el trámite, no es una cantidad elevada y podrán hacerle frente, en la mayoría de los casos, sin ningún problema”.
¿Cuánto cuesta cancelar y abrir una nueva hipoteca?
Lo que no especificaba la nota de prensa del Gobierno es si, además de a la subrogación, este límite en las comisiones cobradas por los bancos también afecta a las amortizaciones totales de hipoteca. Y es que la cancelación de la hipoteca para abrir otra nueva en otro banco es uno de los procesos más realizados en nuestro país con el objetivo mejorar las condiciones del préstamo. La principal diferencia con la subrogación es que, en este caso, se realizan dos trámites diferentes: primero la cancelación de la hipoteca inicial y después la apertura de un nuevo préstamo, como si se empezara totalmente de cero.
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Pese que normalmente los hipotecados lo que demandan es la subrogación, a los bancos les interesa más hacer una cancelación. Y esto conlleva más costes para los hipotecados que, además de la tasación de la vivienda, para la apertura del nuevo préstamo y cancelación del anterior deberá abonar también los gastos de notaría, gestoría, registro e incluso comisión de apertura si el nuevo banco se la impone.
¿Y qué pasa con las comisiones por amortización total del antiguo préstamo? Varían en función del tipo de interés que tenga el préstamo contratado inicialmente. “Si la hipoteca que se va a cancelar es fija, las comisiones por amortización total del préstamo (sea o no para cambiarlo de banco) que suelen aplicar las entidades se sitúan en el 2% del capital pendiente durante los diez primeros años del préstamo y, a partir de ahí, se reducen al 1,5%. No obstante, en caso de que el préstamo sea a tipo variable estas comisiones se reducen hasta el 0,25% si la cancelación se produce durante los primeros 3 años y hasta el 0,15% en caso de que se haga en los primeros cinco años. A partir de ese tiempo, el banco no podrá cobrar comisión alguna por el cambio de una hipoteca variable”, explica Simone Colombelli, director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro.
Por tanto, quien tenga una hipoteca variable y una deuda de 200.000 euros por pagar al banco, al realizar el cambio a través de la cancelación, tendría que pagar aproximadamente 400 euros de tasación, otros 700 euros de registro, 300 de gestoría y unos 500 de notaría, además de la comisión por amortización total de la hipoteca: 500 euros si hace la cancelación durante los primeros tres años de vida de la hipoteca y 300 euros en caso de que sea entre el cuarto y el quinto año. De esta manera, el coste total del cambio de la hipoteca de banco a través de la cancelación se situaría entre los 2.400 y 2.200 euros.
Eso sí, en caso de que hubiera una comisión por apertura del nuevo préstamo habría que sumársela, aunque los bancos ya no suelen aplicarla.
