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¿Qué bancos ofrecen las hipotecas sin comisiones?

Tener una hipoteca sin comisiones no implica que no tengamos que hacer a algunos gastos cuando formalizamos la hipoteca

Nerea  Gastesi
Nerea Gastesi
19 / Agosto / 2021 Facebook 13 minutos

Las hipotecas requieren una serie de gastos cuando se formalizan, pero también pueden provocarlos mientras dura el préstamo. Estos últimos suelen ser las comisiones, cantidad de dinero que el cliente tiene que pagar al banco por realizar una serie de operaciones. No obstante, actualmente existen algunas hipotecas que no cuentan con estas comisiones.

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1.¿Qué es una hipoteca sin comisiones?

Las entidades bancarias ofrecen todo tipo de préstamos hipotecarios.

En ocasiones, algunos de estos productos vienen con comisiones, es decir, que para realizar algunas de las operaciones el cliente tiene que pagar un porcentaje extra.

No obstante, existen las denominadas hipotecas sin comisiones: préstamos en los que la entidad bancaria no pide un dinero extra para realizar estas operaciones.

Por lo tanto, solo se debe pagar la cuota que se haya acordado con el banco, independientemente de los cambios que se realicen en la hipoteca con el paso de los años.

Hay que tener en cuenta
Pese a que una hipoteca no tenga comisiones, la entidad puede exigir que paguemos los trámites para formalizarse la hipoteca, entre los que se encuentran la notaría y la tasación.

1.1.¿Cuáles son las comisiones que puede tener una hipoteca?

El banco puede pedirle al cliente que pague una comisión en el caso de realizar las siguientes operaciones:

  • Apertura: se cobra al principio del préstamo. Hace referencia a las gestiones administrativas que tiene que realizar la entidad para poner en marcha un préstamo hipotecario. Suele estar entre el 0,5% y el 1,5%.
  • Amortización anticipada: es un interés que se cobra por adelantar parte o el total del capital prestado. Tras la reforma de la ley hipotecaria de junio de 2019 las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% después) han bajado a la mitad. En el caso de las hipotecas variables, el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años (comisiones del 0,25% o del 0,15% respectivamente).
  •  Subrogación: comisión que se paga al cambiar de banco. La entidad de la que la persona se vaya podrá aplicar una comisión. Por ley es del 0,50% del capital pendiente si se realiza la subrogación en los 5 primeros años del préstamo hipotecario o del 0,25% si se hace a partir del sexto. La subrogación puede ser de dos tipos:

                                -Subrogación por cambio de acreedor: operación que se realiza cuando se pasa la hipoteca a otra entidad bancaria.

                               -Subrogación por cambio de deudor: consiste en cambiar el titular de la hipoteca por otra persona que asuma ese papel.

  • Novación: se trata de una operación que se realiza en el caso de que se quieran cambiar las condiciones de la hipoteca sin cambiar de banco. Si el préstamo del cliente incluye esta cláusula, la entidad podrá pedir como máximo un 0,10% del capital pendiente a la hora de renegociar la hipoteca.
Hay que tener en cuenta
La novación es una modificación de las condiciones de la hipoteca en la misma entidad, mientras que la subrogación consiste en cambiar el titular de la hipoteca o moverla a otra entidad bancaria.
  • Riesgo del tipo de interés: esta penalización sólo la incluyen las hipotecas fijas y es acumulable a cualquier otra penalización. Si con la operación del cliente el banco tiene una pérdida financiera podrá penalizarse con esta comisión. No está limitada por la ley, pero nunca puede superar la pérdida provocada. 

Tras la reforma de la ley hipotecaria de junio de 2019 a la que se ha hecho referencia, algunas comisiones han desaparecido como puede ser la comisión de estudio.

2.¿Cuánto ahorro con una hipoteca sin comisiones?

El ahorro dependerá del porcentaje que el banco establezca en cada comisión y de la cantidad de dinero solicitada en la hipoteca.

En el caso de que se solicitara una hipoteca de 150.000 euros el importe de las comisiones podría ser el siguiente.

  • Comisión de apertura: en este caso el banco cobra un 1%, por lo tanto, serían unos 1.500 euros.
  • Amortización anticipada: si se quiere realizar una amortización anticipada de 10.000 euros las comisiones quedarían de la siguiente forma.
Hipoteca Variable Hipoteca Fija
Primeros tres años
25 euros
200 euros
Primeros cinco años
15 euros
-
Primeros diez años
-
-
Después
0 euros
150 euros
Hipoteca Variable
Primeros tres años
25 euros
Primeros cinco años
15 euros
Primeros diez años
-
Después
0 euros
Hipoteca Fija
Primeros tres años
200 euros
Primeros cinco años
-
Primeros diez años
-
Después
150 euros

En el caso de que sean 100.000 euros:

Hipoteca Variable Hipoteca Fija
Primeros tres años
250 euros
2000 euros
Primeros cinco años
150 euros
-
Primeros diez años
-
-
Después
0 euros
1500 euros
Hipoteca Variable
Primeros tres años
250 euros
Primeros cinco años
150 euros
Primeros diez años
-
Después
0 euros
Hipoteca Fija
Primeros tres años
2000 euros
Primeros cinco años
-
Primeros diez años
-
Después
1500 euros
  • Novación: si se quiere realizar esta operación con un capital pendiente de 100.000 euros para modificar alguna de las condiciones de la hipoteca. Los cálculos, en función de una comisión del 0,5%, establecen un gasto de 500 euros.
  • Subrogación: el coste sería de unos 150 euros por un cambio de hipoteca variable a tipo fijo y con un capital pendiente de 100.000 euros si se realiza durante los primeros tres años del préstamo hipotecario.

Por lo tanto, con una hipoteca sin comisiones de 150.000 euros, en el proceso de apertura el cliente se ahorraría 1.500 euros.

Asimismo, en el resto de las operaciones en los que suelen pedirse comisiones, esta persona podría ahorrarse entre 2.315 y los 4.350 euros.

3.¿Qué requisitos se necesitan para adquirir una hipoteca sin comisiones?

Los requisitos para acceder a una hipoteca sin comisiones son similares a las de cualquier tipo de hipoteca:

  • Tener una situación laboral estable: los bancos se mostrarán más proclives para conceder un préstamo a una persona con contrato indefinido que a una con un contrato temporal o que sea autónomo. Eso no quiere decir que las personas con estas características laborales no puedan conseguir una hipoteca.
  • Los ingresos: las entidades piden las nóminas de los futuros clientes para comprobar si podrán hacer frente al pago. En Madrid y Barcelona, por ejemplo, el sueldo deberá ser superior a los 1.000 euros mensuales para que la entidad acceda a conceder la hipoteca.
  • Tener ahorrada una parte del importe del inmueble: hay que recordar que los bancos solo suelen llegar a ofrecer el 80% de su valor. Normalmente el cliente debe aportar el 20% junto con un 10% que servirá para hacer frente a los gastos que supone adquirir una vivienda y formalizar una hipoteca.
  • No tener deudas pendientes.

Cuanto más bueno sea el perfil, el banco mejores condiciones podrá ofrecer.

En definitiva, un perfil óptimo tiene más posibilidades de conseguir una hipoteca sin comisiones.

En la siguiente tabla encontramos un ejemplo del perfil de una persona que quiere adquirir una vivienda en Madrid.

Cantidades
Precio de la vivienda
300.000 euros
Perfil del solicitante
Es autónomo
Ingresos
1.000 euros mensuales
Ahorros aportados
85.000 euros (28% del valor del inmueble)
Deudas
Ninguna
Cantidades
Precio de la vivienda
300.000 euros
Perfil del solicitante
Es autónomo
Ingresos
1.000 euros mensuales
Ahorros aportados
85.000 euros (28% del valor del inmueble)
Deudas
Ninguna

En este caso el banco tendrá que estudiar el perfil, puesto que cumple con algunas de las condiciones.

En el caso de los ahorros, por ejemplo, el cliente aporta un 28% del valor del inmueble, no el 30% del recomendado, pero siempre existe la posibilidad de negociar con el banco y de que financie un 82% del valor en este caso.

La conclusión del estudio del banco será clave para ver a que tipos de hipotecas puede acceder este cliente, entre los que se encuentran los que no tienen comisiones.

4.¿Qué bancos las ofrecen?

Numerosas entidades bancarias ofrecen la hipoteca sin comisiones. Se pueden encontrar ejemplos tanto en hipotecas fijas como en hipotecas variables.

4.1.Hipotecas fijas

Hipoteca sin comisiones fija (Bankia)

Es un préstamo hipotecario destinado a la compra tanto de primera como de segunda vivienda, pudiendo financiar hasta el 80% del valor de tasación en el caso de ser primera vivienda y hasta el 60% si se trata de una segunda vivienda.

La principal ventaja y por lo que destaca esta hipoteca principalmente es por no tener asociada ningún tipo de comisión de apertura, de estudio, de cancelación ni de amortización.

El tipo de interés fijo mensual está sujeto al plazo y a los ingresos que obtenga el solicitante. Para disfrutar de este beneficio hay que cumplir los siguientes requisitos:

  • Encontrarse al corriente de pago en todo momento, salvo demoras no superiores a un plazo de 30 días.
  • Que cualquiera de los titulares perciba ingresos domiciliados en Bankia (nómina o pensión, domiciliar el pago de los seguros como trabajador autónomo), mensualmente y sin interrupción durante el periodo de interés.
  • La vivienda hipotecada debe de tener un seguro de daños contratado con cesión de derechos a favor de la entidad. Se puede elegir entre Seguro Hogar o Seguro Todo Riesgo Hogar.

Las condiciones se revisarán de manera anual y, en caso de no cumplir estos requisitos, se penalizará con el incremento de un 1% en el tipo de interés.

El cliente se hará cargo de los gastos de tasación y certificado de dominio y cargas o nota simple informativa.

Hipoteca Open Fija (Openbank)

La Hipoteca Open Fija es un préstamo a tipo fijo que no está sujeto a comisiones.

Es un producto que el cliente puede amortizar en un plazo máximo de 30 años. Facilita la financiación tanto para primera como segunda vivienda. El importe mínimo es de 30.000 euros y el importe máximo es de 3.000.000 euros.

Los tipos se podrán bonificar cumpliendo algunas condiciones: el cliente deberá disponer de unos ingresos mínimos de 900€ mensuales (para un solo titular) y de 1.800€ mensuales (en caso de que figuren dos titulares).

Además, la entidad facilita el seguimiento del préstamo a través de un gestor personal que apoyará al cliente hasta la firma de la hipoteca.

El tipo de interés de la Hipoteca Open Fija financiando hasta un 80% la vivienda está establecido según la duración de vida del préstamo:

  • De 5 a 15 años: 1,65% TIN (1,85% TAE).
  • De 16 a 20 años: 1,75% TIN (1,95% TAE).
  • De 21 a 25 años: 1,80% TIN (1,99% TAE).
  •  De 26 a 30 años: 1,85% TIN (2,04%TAE).

4.2.Hipotecas variables

Hipoteca variable COINC

Permite financiar hasta un 80% la primera vivienda y un 60% la segunda vivienda. El interés de esta hipoteca es fijo durante el primer año es de 1,89%TIN y el resto de los años depende del diferencial del euríbor +0.99% y 2,14% TAE Variable.

El préstamo tiene un plazo a seleccionar de entre 3 y 30 años. No tiene comisiones de apertura, de amortización parcial o total y de subrogación. El importe máximo que financia son 800.000€.

La ventaja de esta hipoteca es que no es necesario tener productos vinculados como condición a las características y los intereses del préstamo. Es una hipoteca online en la que el usuario sólo necesita desplazarse para firmar. Asimismo, no cuenta con comisiones.

Hipoteca Naranja (ING)

Se trata de un préstamo hipotecario para la compra de una primera vivienda o segunda vivienda. En el caso de la compra de una primera vivienda, el tipo de interés variable es de euríbor +0,99% (1,99%TIN primer año y 2,65% TAE Variable). En ambos casos, el tipo de interés está sujeto a la contratación opcional de los seguros de hogar y vida comercializados por ING y al mantenimiento de las condiciones activas de Cuenta Nómina. El período de revisión de la hipoteca se produce semestralmente.

En el caso de adquirir una primera vivienda, permite una financiación máxima 80% del valor de la tasación. En el caso de las segundas viviendas, la financiación permitida será del 75% del valor de tasación con un mínimo de 50.000 euros

Es una hipoteca sin comisiones de apertura, sin comisión de compensación por desistimiento parcial y/o total, sin comisión por subrogación. Aparte de no tener comisiones, tampoco cuenta con gastos, ni siquiera de tasación, siempre y cuando la hipoteca sea solicitada y formalizada a través de ING.

El plazo mínimo es de 9 años y el máximo de amortización es de 40 años para la compra de una primera vivienda y de 25 para las segundas. La edad mínima para solicitar esta hipoteca es de 18 años y, la máxima, de 75.

5.¿Cómo encuentro hipotecas sin ninguna comisión?

Actualmente, como se ha podido ver, son muchas las entidades bancarias las que ofrecen hipotecas con estas condiciones.

No obstante, existen vías rápidas para encontrarlas con estas características:

  • Acudir a los expertos hipotecarios como los de iAhorro. Ellos buscan las hipotecas que mejor se adaptan a las necesidades de los clientes de iAhorro, el comparador de hipotecas.
  • Negociar con la entidad bancaria en la que se solicita. Si la hipoteca a la que se quiere acceder cuenta con comisiones se puede hablar con el banco para que las retire. La entidad puede pedir algo a cambio.

Una vez establecidas las condiciones es importante revisar las escrituras finales. De esta forma el cliente se asegura de que no le van a cobrar ninguna comisión.

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