Para la formalización de la hipoteca debemos tener en cuenta una serie de gastos que representan el 10% del valor de la vivienda:
- Notaría: al pedir la hipoteca tendremos que firmarla ante un notario.
- Gestoría: se contrata para llevar a cabo todos los trámites.
- Registro: la hipoteca deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): grava los documentos notariales, mercantiles o administrativos.
- Tasación: es el procedimiento a través del cual se establece el valor de una vivienda a través de una empresa especializada.
- Comisión de apertura: es un gasto aplicado por el simple hecho de abrir una hipoteca.
Según la reforma de la Ley Hipotecaria de 2019 y de las sentencias que han ido saliendo los últimos años la división de los gastos al pedir la hipoteca quedó de la siguiente manera:
- Cliente: tasación, comisión de apertura.
- Entidad bancaría: notaría, registro, gestoría, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Esto significa que el banco asume la mayoría del gasto en la formalización de la hipoteca. No obstante, hay que tener en cuenta que normalmente el banco exige que se aporte el 20% del valor de la vivienda, puesto que solo cubre el 80% de la misma. Por lo tanto, habrá que contar con ese ahorro.
Veamos dos ejemplos con una vivienda de 300.000 euros y otra de 150.000.
| Vivienda de 300.000€ | Vivienda de 150.000€ | |
|---|---|---|
Tasación
| 315€ | 315€ |
Comisión de apertura: entre 0,5% y 1,5% (en el caso de que lo hubiera)
| 3.000€ | 1.500€ |
Total
| 3.315€ | 1.815€ |
| Vivienda de 300.000€ |
|---|
Tasación
315€ |
Comisión de apertura: entre 0,5% y 1,5% (en el caso de que lo hubiera)
3.000€ |
Total
3.315€ |
| Vivienda de 150.000€ |
|---|
Tasación
315€ |
Comisión de apertura: entre 0,5% y 1,5% (en el caso de que lo hubiera)
1.500€ |
Total
1.815€ |
Al pedir una hipoteca también
tenemos que hacer frente a los gastos de compraventa. Estos gastos se refieren a la compra de la vivienda en sí, que incluyen el IVA,
la notaría, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, etc.
Para la formalización de la hipoteca la entidad puede exigirnos el pago de algunas comisiones:
-Comisión por amortización anticipada: es un interés que se cobra por adelantar parte o el total del capital prestado. Tras la reforma de la Ley Hipotecaria de junio de 2019 las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% después) han bajado a la mitad. En el caso de las hipotecas variables, el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años (comisiones del 0,25% o del 0,15% respectivamente).
-Comisión por novación: se trata de una operación que se realiza en el caso de que se quieran cambiar las condiciones de la hipoteca sin cambiar de banco. Si el préstamo del cliente incluye esta cláusula, la entidad podrá pedir entre el 0 y 1%. No obstante, durante los primeros tres años la comisión máxima es del 0,15% siempre que el cambio sea pasar de una hipoteca variable a fija.
-Comisión por el riesgo del tipo de interés: esta penalización sólo la incluyen las hipotecas fijas y es acumulable a cualquier otra penalización. Si con la operación del cliente el banco tiene una pérdida financiera podrá penalizarse con esta comisión. No está limitada por la ley, pero nunca puede superar la pérdida provocada.
Para poder calcular de forma más exacta cuánto nos va a costar pedir la hipoteca podemos hacer uso de la calculadora de gastos de iAhorro. Tan solo tendremos que aportar el valor de compra de la vivienda, su localización, si es una vivienda nueva o de segunda mano y si va a ser nuestro domicilio habitual.
Una vez introducidos los datos nos saldrán todos los gastos desglosados.
Tras las sentencias dictadas por el Tribunal Supremo (la última de ellas en enero de 2021, en referencia a los gastos de tasación) los bancos tienen la obligación de cubrir la mayoría de los gastos. En estos momentos lo que suele tener que asumir el cliente es la tasación y, si la hubiere, la comisión de apertura.
Para conseguir una hipoteca barata (enlace: hipotecas más baratas) nos tendremos que centrar en plazos de amortización, vinculaciones, el tipo de interés, etc.
Si queremos mejorar las condiciones de nuestra hipoteca podemos hacer una subrogación por cambio de acreedor. Con este procedimiento trasladamos nuestra hipoteca a un banco con mejores condiciones. Este procedimiento conlleva una serie de gastos:
- Notaría: su coste se sitúa entre el 0,2% y el 0,5% del valor del inmueble.
- Registro: 100 euros como máximo.
- Gestoría: entre 200 y 500 euros.
- Tasación: entre 200 y 400 euros.
- Coste de oferta vinculante: el dinero que pagamos para reservar la oferta del otro banco. Entre 100 y 200 euros.
- Comisión por subrogación: comisión que se paga al cambiar de banco. La entidad de la que la persona se vaya podrá aplicar una comisión, que será diferente en función del año en el que se haya firmado la hipoteca:
-Antes del 27 de marzo de 2003: 1% de penalización máxima.
-Entre abril de 2003 y diciembre de 2007: 0,5% de penalización.
-Entre diciembre de 2007 y el 16 de junio de 2019: 0,5% los primeros cinco años y 0,25% los siguientes. También pueden cobrarnos una comisión de riesgo por tipo de interés que se sitúa entre el 0,5% y el 5%.
-Desde el 16 de junio de 2019: si nuestra hipoteca es de tipo variable hasta el 0,25% si se realiza durante los primeros tres años o hasta el 0,15% durante los primeros cinco (a partir de ahí cero). Si la hipoteca es de tipo fijo, en cambio, hasta el 2% durante los primeros 10 años y hasta el 1,5% después.
Son varias las sentencias que se han emitido desde el Tribunal Supremo que han ido modificando los gastos que tiene que asumir tanto el futuro propietario de una vivienda como las entidades bancarias en la formalización de la hipoteca. La última fue emitida en enero de 2021, cuando el organismo judicial estimó que el gasto de la tasación tendrá que asumirlo los bancos.
Las personas que pagaron estos gastos cuando formalizaron su préstamo pueden reclamar para que se les devuelva el dinero siempre que su hipoteca haya sido firmada antes del 16 de junio de 2019.
