La plusvalía municipal en la compraventa de viviendas

Medidas para “obligar” a su pago

compraventa de inmuebles


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El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como “plusvalía municipal” es un impuesto municipal que tiene como origen no el mero hecho de la compraventa de la vivienda, sino el incremento de valor que experimenten los terrenos de naturaleza urbana, que se pone de manifiesto a consecuencia de la transmisión de su propiedad.
Para establecer quién es el que paga por este impuesto (sujeto pasivo), la Ley General Tributaria (58/2003) establece dos supuestos, aunque ambos con un punto común, paga la plusvalía quien se beneficia de este incremento:

  • En el caso adquisición por herencia o donación: el adquiriente.

  • En caso de compraventa de un solar, piso, casa, garaje u otro bien inmueble urbano: el vendedor.


Es decir en nuestro caso, siempre el vendedor, pero pese a ello, hay muchos casos de compraventas de primera vivienda a un promotor inmobiliario este incluya en la escritura la obligación de pago por el comprador. Teniendo en cuenta que la obligación es del vendedor, no debe permitir que se incluya esta cláusula, ya que una vez firmada, es más difícilmente defendible su anulación, incluso judicialmente.
En determinados territorios, por ejemplo en Illes Balears, los usos habituales son que en las escrituras de transmisión se ponga que el que paga la plusvalía es el comprador, no el vendedor. Es una estipulación legal, pero que contradice la regla general de la Ley. Estemos atentos y negociemos desde el principio no pagar este impuesto que corresponde al vendedor, si podemos. Leamos con atención el contrato de arras, si se firma, para que quede bien claro que la plusvalía la pagará el vendedor. Si pone cláusulas del estilo “los impuestos se pagarán según la Ley”, la plusvalía la sufragará el vendedor.
La base imponible del impuesto es el valor catastral del terreno que viene reflejado en el recibo del IBI, al que se le aplica unos porcentajes determinados por los años que han transcurrido desde la última transmisión (compraventa, donación o herencia), que es la última vez que se presentó este impuesto, ya sea intervivos (venta) o mortis causa (herencia). Por lo que cuanto más tiempo transcurra, más alta será la base imponible.
Pongamos un ejemplo: pagamos la plusvalía por una venta de una vivienda, con un terreno de valor 20.000 euros y que cuya última compra se realizó 3 años antes. En este caso, la base imponible no serán los 20.000 euros sino que se aplica el porcentaje correspondiente a esos 3 años (por ejemplo, 11,1%) por lo que se aplica el tipo impositivo sobre 2.220,00 euros. Con un tipo impositivo del 29% pagaríamos 638 euros. Si hubieran transcurridos no 3, sino 10 años desde la última compraventa, se aplicaría un porcentaje del 35%, y su base imponible se elevaría al 7.000 y la cantidad a pagar 2.030 euros.
Como a lo largo de los años se va incrementando la base imponible, esta se suele poner un límite (generalmente 20 años) ya que de no ser así, el impuesto sería más que recaudatorio confiscatorio. Sobre el pago del mismo, este se debe realizar en los 30 días hábiles siguientes cuando se haya producido el hecho imponible.

Medidas para “obligar” a su pago


Siendo uno de los impuestos más importantes para los ayuntamientos, se han establecido una nueva serie de requisitos que en el fondo buscan la liquidación y pago de este impuesto. La Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias, introduce una medida para asegurar el cobro de este impuesto. En su Disposición final cuarta modifica el artículo 254 de la Ley Hipotecaria adicionando un nuevo apartado 5º, con efectos desde el 1 enero de 2013:
Es decir, la imposibilidad de registrar la compraventa, es decir la transmisión de propiedad sin haber liquidado la plusvalía, obliga no sólo al pago de la misma, sino también a que este se produzca en el menor intervalo posible.
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