Conseguir una hipoteca que financie el 100% del precio de la vivienda es una de las preguntas más frecuentes entre los usuarios, puesto que te permite obtener tu casa con un menor ahorro previo. Ahora bien, en el caso de BBVA, la respuesta es determinante: no ofrece de forma estándar hipotecas al 100%. Sin embargo, puede acercarse mucho en determinados casos.
En la práctica, el banco puede llegar a financiar hasta el 95% del valor a través de sus hipotecas para jóvenes, aunque con condiciones específicas. No obstante, existen alternativas, tales como avales o emprender una negociación, que pueden acercarte a ese 100% real.
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¿En qué casos BBVA puede financiar el 100% de una vivienda?
BBVA no comercializa abiertamente una hipoteca financiada al 100% como producto estándar. Sin embargo, sí existen situaciones donde la financiación puede acercarse mucho a ese nivel:
-Hipoteca joven (menores de 35 años): permite alcanzar hasta el 95% del valor de tasación.
-Perfiles financieros muy sólidos: ingresos altos, estabilidad laboral y bajo endeudamiento.
-Operaciones con aval: familiar o institucional (como el ICO).
-Compra de viviendas del propio banco: donde las condiciones pueden ser más flexibles.
Además, es importante entender que el banco no ofrece hipotecas al 100% como producto, pero puedes llevar a cabo una negociación.
Requisitos que exige BBVA
Aunque BBVA no publica todas las condiciones de sus hipotecas al 95%, los requisitos habituales para acceder a este tipo de financiación suelen ser:
-Edad inferior a 35 años (hipotecas jóvenes).
-Ingresos estables (mínimo habitual desde 600 € domiciliados, aunque en la práctica será más alto).
También es probable que para obtener mejores condiciones sea precisa la contratación de productos vinculados. Por ejemplo:
-Seguro de hogar.
-Seguro de vida.
-Buen historial crediticio.
-Capacidad de ahorro o solvencia demostrable.
¿Qué gastos tendrás que pagar aunque te concedan el 100%?
Este es uno de los puntos que peor se entiende: aunque consigas el 100% de financiación del precio de la vivienda, los gastos de compraventa no suelen estar incluidos.
Estos gastos incluyen aspectos tales como la notaría para firmar las escrituras, la gestoría, el Registro de la Propiedad y los impuestos (que veremos un poco más abajo).
Además, aunque desde la aprobación de la Nueva Ley Hipotecaria (Ley 5/2019), el banco asume prácticamente todos los gastos de formalización hipotecaria. Sin embargo, el cliente sigue pagando la tasación de la vivienda y la copia simple de las escrituras de formalización de hipoteca. Por otra parte, también es posible que el banco te aplique una comisión de apertura de préstamo (aunque no suele ser habitual en las hipotecas de BBVA).
Impuestos de compra de vivienda
Los impuestos a pagar dependen de si es vivienda nueva o de segunda mano, tendrás que asumir:
-Si la vivienda es de nueva construcción, se paga el IVA: el tipo general es del 10%, pero en el caso de vivienda protegida (VPO) se aplica el 4%.
-Si la vivienda es de segunda mano, se debe pagar el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): entre el 6% y el 10%, según la comunidad autónoma).
Si sumamos los gastos de notaría, registro y gestoría, en total, los costes de compraventa suelen suponer entre un 10% y un 15% del precio del inmueble, en términos muy generales.
Esto significa que si compras una vivienda de 150.000 €, a pesar de que consigas una hipoteca al 100%, necesitarás unos ahorros aproximados de entre 15.000 € y 22.500 €.
Por tanto, el problema no es solo la hipoteca: hay que contar con la entrada más los gastos.
¿Cómo funciona realmente la financiación al 100% en BBVA?
Esta cuestión es una de las que mayores confusiones genera entre los usuarios:
-¿Se financia el 100% sobre el valor de tasación o el precio de compra?
-¿Si BBVA no me ofrece una hipoteca al 100%, cuál es el porcentaje máximo que puedo conseguir?
En realidad, la respuesta depende de varios factores, como el perfil del cliente, el valor de la vivienda, las garantías adicionales, etc. Por eso, más que una oferta estándar, la financiación total depende de cómo se estructure la operación y de la negociación con el banco.
Diferencia entre valor de tasación y compraventa
Los bancos no financian sobre el precio que pagas, sino sobre el valor de tasación. No obstante, si el precio de compraventa es menor, se utiliza esa cifra para calcular el porcentaje de financiación.
Como norma general, tratándose de la primera vivienda, los bancos suelen conceder hasta el 80% del valor de tasación o precio de compraventa (el menor de los dos importes).
Ejemplo:
-Precio de compra: 150.000 €.
-Tasación: 160.000 €.
El banco podría financiar:
-Hasta el 80% de 150.000 €: 120.000 €
-Si solicitas una hipoteca joven en BBVA o en casos especiales (95%): 142.500 €
Es decir, si tienes menos de 36 años, podrías cubrir prácticamente toda la operación.
El papel del aval ICO
El aval del ICO para la compra de primera vivienda es una de las soluciones actuales para acercarse al 100% del precio de compra (o tasación).
Funciona así:
1. El banco financia el 80%
2. El ICO avala hasta un 20% adicional para que el banco pueda prestarlo también y conseguir la totalidad.
El resultado es que, con el aval ICO puedes conseguir una hipoteca al 100%, No obstante, está limitado a ciertos perfiles (jóvenes, familias, ingresos limitados, etc.).
En otras palabras, el aval ICO para hipotecas tiene condiciones específicas y no está disponible en todas las operaciones.
Ventajas y riesgos de pedir el 100% de hipoteca en BBVA
En esta tabla te mostramos los pros y los contras de obtener una hipoteca al 100% en BBVA.
Ventajas
-No necesitas ahorrar el 20% inicial.
-Mejor acceso a la vivienda.
-Utilidad para jóvenes.
-Posible apoyo con aval ICO.
Desventajas
-Mayor endeudamiento.
-Cuotas más altas.
-Más intereses a largo plazo.
-Mayor riesgo financiero (impacto en la cuota si suben los tipos en hipotecas variables).
En resumen, financiar el 100% puede ayudarte a acceder a la vivienda si no tienes ahorros, pero no es una solución ideal a largo plazo. Implica más deuda, más intereses y mayor riesgo financiero, por lo que conviene verlo como una opción táctica y no como la forma habitual de acceder a una vivienda.
Para que te hagas una idea, la cuota de tu hipoteca más otros préstamos que puedas tener abiertos no puede superar el 30% - 35% de tus ingresos mensuales. Este es el ratio de endeudamiento máximo considerado por los bancos.
Si tienes una hipoteca variable en BBVA, puedes evitar el riesgo de subidas de tipos, el cual tiene más impacto cuanto mayor sea el préstamo. Sin embargo, las hipotecas fijas suelen tener un mayor tipo de interés a priori.
BBVA también comercializa hipotecas mixtas: con un tramo inicial fijo para después pasar a ser una hipoteca variable.
¿Qué alternativas hay si BBVA no te concede el 100% de la hipoteca?
Si no consigues que BBVA te conceda una hipoteca al 100%, tienes varias opciones a tu alcance.
La primera de ellas es negociar con el banco. Aunque ofrezca el 80%, puedes intentar mejorar condiciones si:
1. Tienes buen perfil de solvencia.
2. Aportas avales extra (incluido el aval ICO para hipotecas si cumples con los requisitos).
3. Demuestras estabilidad financiera.
También puedes contratar los servicios de un bróker hipotecario que defienda tus intereses. Un intermediario puede:
-Acceder a mejores condiciones.
-Negociar con varias entidades.
-Encontrar bancos más flexibles.
En este sentido, algunas entidades pueden ofrecerte la hipoteca que estás buscando. Pero cuidado, cada banco tiene criterios distintos y nada garantiza el 100% real. Por ello, en iAhorro somos especialistas en materia hipotecaria y velamos para conseguirte las mejores condiciones.
Referencias
https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2019-3814
https://www.bbva.es/personas/productos/hipotecas/hipoteca-joven.html
https://www.ico.es/linea-avales-hipoteca-primera-vivienda
