Diferencia entre valor de tasación y valor de mercado: cómo afecta a tu hipoteca

Hay una cifra que puede hacer que necesites más ahorros de los que pensabas para comprar una casa. Y lo más curioso es que esa cifra no siempre es el precio que has negociado con el vendedor. Hablamos del valor de tasación, un dato que puede coincidir —o no— con el valor de mercado y que el banco mira con especial atención antes de aprobar una hipoteca.

Entender la diferencia entre el valor de tasación y el valor de mercado te ayudará a interpretar mejor el precio de una vivienda, calcular cuánto podrías financiar y evitar sorpresas antes de firmar. Aunque ambos conceptos están relacionados, no significan lo mismo ni se utilizan para lo mismo.

El valor de mercado es el precio estimado al que una vivienda podría venderse en un momento concreto. Dicho de otra forma, representa lo que un comprador estaría dispuesto a pagar y lo que un vendedor aceptaría en condiciones normales de mercado. 

Se trata de una cifra volátil y dinámica, que responde principalmente al momento actual de la economía y a las expectativas de ambas partes. Puede variar según la oferta disponible, la demanda de la zona, la situación económica, el estado de la vivienda o incluso la urgencia que tenga el propietario por vender. Por eso, dos pisos parecidos en el mismo barrio pueden tener precios distintos.

Por tanto, cuando hablamos de valor de tasación y valor de mercado, el valor de mercado está más ligado a la realidad comercial de la compraventa: cuánto se puede pedir, negociar y pagar por una vivienda en ese momento.

A diferencia de otros procesos más técnicos, el cálculo del valor de mercado no sigue una fórmula matemática exacta y rígida. Generalmente, se obtiene mediante el método de comparación, analizando por cuánto se han vendido viviendas similares en la misma zona durante los últimos meses.

Sin embargo, en este cálculo también entran en juego portales inmobiliarios y el asesoramiento de agencias de la zona. Es una estimación de lo que el "público" está dispuesto a desembolsar hoy mismo por ese inmueble concreto.

El precio de venta depende de muchos factores, pero algunos tienen más peso que otros. La ubicación suele ser uno de los principales, porque no vale lo mismo una vivienda en una zona con mucha demanda que otra en un mercado menos activo.

También influyen la superficie, la distribución, el estado de conservación, la eficiencia energética, la altura, la luminosidad, la existencia de ascensor, garaje o trastero y los servicios cercanos.

Sin embargo, el mercado también tiene un componente emocional. Un comprador puede pagar más por una vivienda que encaja muy bien con sus necesidades, mientras que otro descartaría ese mismo inmueble por motivos personales. Esa es una de las razones por las que el valor de mercado puede moverse con más flexibilidad que el valor de tasación.

El valor de tasación es una valoración técnica y legal de un inmueble realizada por un profesional independiente —generalmente un arquitecto o aparejador— que trabaja para una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.

Por ley, el banco necesita este documento para conocer el valor real del activo que va a servir como garantía del préstamo. Si en un futuro el titular no pudiera pagar la hipoteca, el banco debe asegurarse de que, al subastar la vivienda, podrá recuperar el dinero prestado. Por ello, la tasación es un proceso mucho más conservador y estricto que la simple fijación de un precio de venta.

A diferencia del valor de mercado, el valor de tasación no depende de lo que el comprador y vendedor acuerden. Se calcula siguiendo criterios técnicos y metodologías reguladas, por lo que puede ser más prudente que el precio de venta. 

Cuando un tasador visita la vivienda, realiza un examen exhaustivo que va mucho más allá de la estética. Se comprueban los metros cuadrados reales contrastándolos con la certificación catastral y el Registro de la Propiedad, ya que a veces los metros que se anuncian no son los que legalmente existen.

Asimismo, se analiza la estructura del edificio, la calidad de los materiales, la iluminación natural y, cada vez más, la eficiencia energética del inmueble. El entorno también se tasa siguiendo criterios objetivos: si hay infraestructuras proyectadas o si la zona está en degradación, el valor se verá afectado de forma técnica y justificada en el informe.

No, y confundirlos es un error frecuente. El valor de compra (o precio de adquisición) es la cifra final que aparece en la escritura tras la negociación. El valor de mercado es la referencia ideal de la zona, y el valor de tasación es la cifra técnica que certifica el profesional.

En una operación ideal, los tres valores deberían estar próximos entre sí. No obstante, en la práctica real, el comprador suele negociar un valor de compra basado en el mercado, pero se ve condicionado por el valor de tasación que dictamina su capacidad de financiación.

Esta es la cuestión que más afecta al bolsillo del comprador. La mayoría de los bancos en España financian, como máximo, el 80% de la vivienda. Sin embargo, surge la duda de si se aplica esa hipoteca sobre el valor de tasación o sobre el valor de compra.

Actualmente, la gran mayoría de entidades financieras aplican el 80% sobre el menor de los dos valores. Esto significa que si compras por 200.000 € pero la tasación es de 180.000 €, el banco te dará el 80% de 180.000 € (144.000 €). En este caso, tendrías que aportar la diferencia de tu bolsillo, lo que obliga a tener ahorros adicionales para cubrir ese "gap" que el banco no financia.

Si la tasación resulta ser superior al precio de compra, estás en una situación ventajosa. Aunque la mayoría de bancos seguirán dándote el 80% del valor de compra (el menor), algunas entidades permiten financiar basándose en la tasación, lo que podría permitirte pedir un préstamo que cubra un porcentaje mayor del precio real que vas a pagar, reduciendo la necesidad de ahorros previos. 

Este es el escenario más complicado. Si la tasación es baja, el banco te prestará menos dinero del que esperabas. Ante esto, puedes intentar renegociar el precio con el vendedor aportando el informe de tasación, solicitar una segunda tasación con otra entidad o buscar un banco que tenga políticas de riesgo menos estrictas respecto a los valores de tasación y mercado. 

En una hipoteca, lo habitual es que la tasación la pague el comprador o solicitante del préstamo. Es un gasto asociado a la evaluación del inmueble que el banco necesita para estudiar la operación.

Aun así, el cliente puede encargarla por su cuenta a una sociedad homologada, siempre que cumpla los requisitos exigidos.

Sí. El Banco de España indica que la entidad debe aceptar una tasación aportada por el cliente si está certificada por una sociedad homologada y no está caducada. Además, el banco puede hacer comprobaciones, pero no cobrar al cliente por ellas.