Las hipotecas divisibles han sido reguladas en Argentina y se presentan como una solución para facilitar el acceso a la vivienda. Se trata de un tipo de préstamo hipotecario que se aplica a un bien inmueble que aún no está construido (hipoteca de bien futuro).
Esta fórmula jurídica tiene su equivalente en España cuando hablamos de hipotecas para cooperativas de viviendas.
La cuestión es que, a diferencia de una hipoteca tradicional, esta alternativa permite que el préstamo se subdivida entre distintas unidades del proyecto inmobiliario. Es decir, si se financia un edificio, cada apartamento puede estar ligado a una porción específica del crédito.
Beneficios de las hipotecas divisibles para los propietarios
Las hipotecas divisibles ofrecen múltiples ventajas en el contexto de proyectos inmobiliarios que todavía no han sido desarrollados:
-Financiación anticipada: los compradores pueden acceder a un crédito hipotecario antes de que la propiedad esté construida. Esto permite planificar con antelación.
-Facilidad de acceso a la vivienda: dado que la hipoteca se realiza sobre unidades proyectadas, se trata de un instrumento ideal para quienes desean invertir en desarrollos desde su fase inicial, con pagos iniciales más reducidos.
-Mayor seguridad jurídica: una hipoteca divisible es como si todos los apartamentos de un edificio estuvieran atados a una gran hipoteca, pero cada uno se hace cargo solo de su parte. De esta forma, cada comprador cuenta con su porción individual de la hipoteca, lo que le otorga claridad sobre su responsabilidades de pago.
-Flexibilidad para los promotores inmobiliarios: al estar las hipotecas atadas a cada unidad, el promotor puede vender parte del proyecto sin tener que cancelar toda la deuda original. Mayor facilidad en la construcción de vivienda se traduce en una mayor oferta y, por lo tanto, precios más reducidos.
En resumen, se trata de una fórmula jurídica que se adapta perfectamente al dinamismo del mercado actual de la vivienda, donde los proyectos se anticipan en planos y la financiación debe ir a la par del desarrollo físico.
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Requisitos y condiciones para contratar una hipoteca divisible
Aunque su implementación aún es incipiente, cada vez más entidades financieras y constructores están comenzando a utilizar este tipo de hipoteca. Para contratar una, generalmente se exigen las siguientes condiciones:
-Que el inmueble esté en etapa de proyecto o construcción (bien futuro).
-Que el promotor cuente con planos aprobados y documentación legal que permita individualizar cada unidad.
-Que exista una entidad financiera dispuesta a otorgar el crédito bajo esta modalidad.
-Que se inscriba correctamente la hipoteca matriz y luego su división notarial entre unidades.
A nivel normativo, se exige que el proyecto esté formalmente registrado, con subdivisiones aprobadas, y que la hipoteca se documente con cláusulas claras sobre su divisibilidad y los porcentajes correspondientes a cada comprador.
Documentación necesaria para obtener una hipoteca divisible
Para formalizar este tipo de hipoteca, se necesita una serie de documentos:
-Escritura del terreno o inmueble base.
-Proyecto aprobado por la municipalidad o autoridad competente.
-Planos de subdivisión con superficies y unidades identificadas.
-Contrato de mutuo hipotecario con cláusulas de divisibilidad.
-Certificación notarial sobre la afectación de cada unidad a la hipoteca.
Además, los compradores deben presentar la documentación habitual: documento de identidad, contrato de trabajo, justificación de ingresos, historial crediticio, etc.
Comparativa: hipoteca divisible vs. hipoteca tradicional
En la siguiente tabla puedes ver de forma clara las diferencias existentes entre una hipoteca divisible y una ordinaria.
¿Qué son las cooperativas de viviendas?
Una cooperativa de viviendas representa la fórmula legal alternativa a las hipotecas divisibles en España. Se trata de una sociedad sin ánimo de lucro, en régimen de libre adhesión y baja voluntaria de los socios, donde las decisiones se toman por consenso.
Según la Ley de cooperativas (Ley 27/1999), cualquier actividad económica lícita puede ser organizada y desarrollada mediante una sociedad cooperativa. Así pues, puede constituirse una asociación de personas que tienen un objetivo en común: construir y comprar una casa.
La ventaja de esta alternativa es el ahorro en costes, puesto que la propia cooperativa actúa como promotora del proyecto inmobiliario; por lo tanto, se elimina el coste comercial. Además, los socios pueden decidir sobre cómo se realizará la construcción. La transparencia es completa.
¿Cómo son las hipotecas para las cooperativas de viviendas?
Como podrás imaginar, una cooperativa de vivienda necesitará un préstamo promotor con garantía hipotecaria para financiar el proyecto de construcción.
Es decir, es la propia sociedad cooperativa la que solicita y negocia la hipoteca que permita financiar el proyecto. En el momento que el proyecto finaliza, la cooperativa se disolverá y se solicitarán hipotecas para cada uno de los propietarios.
En el momento que se entregan las llaves, los socios pueden subrogarse a la hipoteca. Con estas subrogaciones se cancelará la hipoteca al promotor y cada propietario quedará con un préstamo individual.
Sin embargo, no es obligatorio subrogarse a la hipoteca original, cada socio es libre de buscar otro préstamo independiente (si lo consigue en mejores condiciones) e incluso no tener que solicitar una hipoteca porque dispone del dinero para realizar la aportación económica correspondiente.
Sea como fuere, con esta solución financiera es posible aprovechar las ventajas de ahorro en costes en la construcción, las aportaciones que hayan realizado los socios y la mayor capacidad de negociación de la cooperativa para conseguir mejores condiciones hipotecarias. En la práctica funciona como las hipotecas divisibles.
¿Existen riesgos o desventajas en las hipotecas divisibles o para cooperativas?
Como toda solución financiera, las hipotecas divisibles (o cooperativas de viviendas) también tienen puntos que se deben considerar:
-Riesgo de no finalización del proyecto: si la obra se interrumpe, el comprador puede quedar ligado a una deuda sobre un bien no existente. También pueden haber retrasos y mala gestión de la promotora (que será la cooperativa de viviendas en el caso de España).
-Complejidad legal: la división de la hipoteca requiere una correcta instrumentación jurídica. Un error puede afectar la validez de la garantía.
-Acceso limitado: actualmente, no todos los bancos ofrecen este tipo de producto, lo que puede dificultar su obtención.
-Valor de tasación inicial: si el inmueble aún no está construido, la tasación puede ser estimada, lo que genera riesgos si luego el valor de mercado difiere.
Sin embargo, la regulación en Argentina busca precisamente reducir los riesgos con normativas claras y control sobre los promotores inmobiliarios. Como siempre, la mejor opción para evitar sorpresas desagradables es la información previa y contar con asesoramiento profesional.
Referencias
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=DOGV-r-2015-90416
https://aduasesores.com/2024/04/como-se-financia-una-cooperativa-de-viviendas/
https://www.lanacion.com.ar/propiedades/casas-y-departamentos/creditos-hipotecarios-el-gobierno-reglamento-las-hipotecas-divisibles-para-propiedades-en-nid18072025/
https://www.reporteinmobiliario.com/article5667-se-reglamentaron-las-hipotecas-divisibles
