Antes de firmar una hipoteca en España, estás obligado a pasar por el llamado test notarial de transparencia. No es un simple trámite burocrático: sin este acta previa, la hipoteca no puede formalizarse.
En este artículo descubrirás qué es exactamente el test notarial de hipoteca, qué preguntas incluye el cuestionario y otras cuestiones relevantes, como cuánto cobra un notario por firmar una hipoteca en España.
¿Qué es el test notarial de la hipoteca y por qué es obligatorio?
El test notarial es el mecanismo legal mediante el cual el notario verifica que el prestatario ha recibido, comprendido y aceptado de forma consciente las condiciones esenciales del préstamo hipotecario.
Dicho test forma parte del procedimiento para conseguir una hipoteca y viene recogido en el artículo 15 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (Nueva Ley Hipotecaria).
Concretamente, el artículo 15 de la Ley 5/2019 establece que el notario debe asesorar individualizadamente al prestatario y comprobar que ha recibido la documentación en plazo y dejar constancia del cumplimiento de la transparencia.
De esta forma, desde junio de 2019, antes de firmar una hipoteca:
-El banco te debe entregar una documentación precontractual.
-Debes acudir al notario al menos 10 días naturales antes de la firma.
-El notario levanta un acta previa gratuita.
-En esa comparecencia realiza un cuestionario para verificar que comprendes el contrato.
Este trámite no es opcional. Se introdujo tras los conflictos derivados de cláusulas suelo, gastos hipotecarios y falta de transparencia bancaria.
El notario también puede asesorarte de todos tus derechos y obligaciones en esta comparecencia. El objetivo es garantizar lo que jurídicamente se denomina transparencia material: no solo que hayas recibido la información, sino que realmente la entiendas.
En definitiva, el test notarial de la hipoteca es una medida para proteger a los consumidores. Además, conocer las cláusulas que firmas te puede ayudar a conseguir una hipoteca en mejores condiciones.
¿Qué documentos necesito para el cuestionario del notario?
No sólo el cliente es el que debe entregar documentación al banco para pedir una hipoteca.
De hecho, en el test para firma hipoteca, el notario revisa que hayas recibido correctamente los documentos que el banco tiene obligación de entregarte previamente, en base al artículo 14 de la Nueva Ley Hipotecaria:
-La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): es la oferta vinculante de tu hipoteca, donde aparecen todas las condiciones económicas definitivas del préstamo: importe, plazo, tipo de interés, TAE, cuota, comisiones y calendario de pagos.
-La FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): se trata del documento que resume los riesgos específicos del préstamo, como la variabilidad del tipo de interés, posibles cláusulas sensibles (que requieren advertencia especial) o consecuencias del impago.
-El proyecto de contrato: un borrador completo de la escritura que firmarás ante notario, con todas las cláusulas detalladas y su redacción jurídica definitiva.
-Simulaciones de cuotas: si se trata de una hipoteca variable, son escenarios que muestran cuánto pagarías si el índice de referencia sube o baja, para que entiendas el riesgo real de variación de tipos de interés sobre tu cuota.
-Información sobre productos vinculados: detalle de los seguros u otros productos que provocan una bonificación del tipo de interés, así como su influencia en el coste total del préstamo.
-Información sobre el reparto de gastos: especificaciones sobre qué gastos asume el banco y cuáles el cliente, conforme a la Ley 5/2019.
No necesitas estudiar nada, pero sí haber leído la documentación y entenderla.
El notario te preguntará si la recibiste con al menos 10 días de antelación, así como si el banco resolvió tus dudas. Esta puede ser una de las primeras preguntas del test notarial.
Entonces te podemos ayudar
¿Cuáles son las preguntas del acta notarial de la hipoteca?
El cuestionario notarial de la hipoteca no es un test tipo examen con nota. Son preguntas abiertas para confirmar que entiendes los aspectos esenciales del préstamo.
El acta notarial de transparencia en una hipoteca es un documento para verificar que el banco ha cumplido con sus obligaciones de información y que comprendes lo que vas a firmar.
Las principales preguntas del acta notarial hipoteca giran en torno a tres bloques.
Tipo de interés
Aquí el notario quiere asegurarse de que comprendes cómo se calcula tu cuota. Puede preguntarte, por ejemplo:
-¿Tu hipoteca es fija o variable?
-Si es variable, ¿sabes qué índice se aplica (por ejemplo, euríbor)?
-¿Sabes cada cuánto se revisa en tipo de interés?
-¿Entiendes que tu cuota puede subir o bajar?
-¿Has visto las simulaciones de escenarios adversos?
Si no sabes explicar cómo puede variar tu cuota, el notario no dará por válida la comprensión.
También puedes realizar todas las simulaciones que necesites en la calculadora de cuotas de hipoteca gratuita que ponemos a tu disposición en iAhorro.
Comisiones y gastos
En este aspecto, el notario comprobará que conoces:
-La comisión de apertura (si existe).
-Comisión por amortización anticipada (total o parcial).
-Intereses de demora.
-Reparto de gastos (notaría, registro, gestoría).
-Productos vinculados (seguros, tarjetas, planes).
También te preguntará si sabes que puedes cambiar de banco mediante subrogación y si conoces las comisiones que pueden aplicarte por esta operación.
Este punto es importante, puesto que muchos clientes desconocen las penalizaciones por amortizar antes de tiempo y los límites que impone la Nueva Ley Hipotecaria.
Impagos, demora y ejecución hipotecaria
Se trata del bloque más sensible, puesto que son cuestiones que generan conflictos con el banco y suelen tener impacto económico para el hipotecado.
El notario puede preguntarte:
-¿Qué ocurre si dejas de pagar varias cuotas?
-¿Sabes cuándo el banco puede iniciar la ejecución hipotecaria?
-¿Conoces los intereses de demora por impago?
-¿Sabes que respondes con todo tu patrimonio en caso de impago (además de la ejecución hipotecaria)?
Debe quedarte claro que, en caso de impago prolongado, el banco puede iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria. Si el inmueble se subasta y el precio obtenido no cubre la deuda, el prestatario sigue respondiendo con el resto de su patrimonio.
¿Qué pasa si no superas el test notarial de la hipoteca?
Si no superas el test, el notario no te “suspende” como en un examen, sino que entiende que tu nivel de comprensión de los elementos esenciales del préstamo no es suficiente. Por consiguiente, no puede levantar el acta de transparencia para que la hipoteca se formalice.
No obstante, la firma se pospondrá. El notario volverá a explicarte los puntos necesarios hasta que demuestres comprensión suficiente.
En la práctica, los puntos que más problemas generan son:
-No entender la variación del tipo de interés variable y su impacto real.
-No saber qué comisiones se aplican y cuándo.
-No comprender las consecuencias económicas de un impago prolongado.
-Desconocer el efecto de los productos vinculados en la oferta.
-No saber qué ocurre si se desea amortizar anticipadamente.
Si estos conceptos no están claros, el notario no puede dejar constancia de comprensión suficiente.
En definitiva, si no superas el test notarial:
-No se levanta el acta previa.
-No se puede autorizar la escritura.
-La firma se pospone.
-Puedes repetir la comparecencia.
¿Cuánto cobra un notario por firmar una hipoteca?
Una de las dudas más frecuentes entre particulares es cuanto te puede cobrar un notario por la hipoteca.
Sin embargo, desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el banco asume la mayor parte de los gastos de formalización de hipoteca. Esto significa que:
-El acta previa notarial es gratuita para el cliente.
-Los gastos de notaría de la escritura los paga el banco.
-El cliente solo paga la tasación (salvo acuerdo distinto) y la copia simple de la escritura (el coste es reducido, puede rondar entre los 0,60 y 1 € por hoja).
Los aranceles notariales están regulados por el Real Decreto 1426/1989 y no dependen de la libre fijación del notario.
En el caso de una escritura de hipoteca podrían oscilar entre 0,3% y el 0,5% del importe concedido, aunque depende del número de folios, la complejidad y el posible descuento que realice el notario (pueden reducir hasta el 10%).
Generalmente, el coste total de notaría en una hipoteca media suele situarse entre 500 y 1.000 euros, pero ese importe lo asume la entidad financiera.
¿Puedo elegir yo el notario para mi hipoteca?
Sí, puedes elegir el notario para la firma de tu hipoteca. No se trata de una cortesía del banco, sino un derecho del cliente reconocido en la Nueva Ley Hipotecaria (Ley 5/2019).
Además, el principio general de libre elección del notario se encuentra recogida en el artículo 126 del Reglamento Notarial (Decreto de 2 de junio de 1944).
De esta manera, el banco no puede imponerte una notaría concreta. Puede proponerte alguna por razones de desplazamiento o comodidad, pero la decisión final es tuya.
De hecho una de las preguntas habituales del test notarial de una hipoteca es: ¿Ha elegido usted libremente esta notaría? Si el cliente indica que el banco le ha impuesto el notario, se podría suspender la actuación hasta aclarar la situación.
En resumidas cuentas, el test notarial para una hipoteca no es un obstáculo, ni es necesario temer a las preguntas. Todas las cuestiones que te pueden preguntar tienen su origen en la documentación precontractual que el banco debe entregarte. Sólo tienes que leerla con atención.
Sólo es una garantía legal. Si por cualquier cosa no superas este test, lo único que conlleva es que la firma se posponga y recibas asesoramiento para aclarar tus dudas.
Referencias
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-3814
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1944-6578
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1989-28111
https://notariasbarcelona.es/blog/contratar-una-hipoteca-preguntas-frecuentes-p-i/
https://www.notariosyregistradores.com/web/cuadros/a-mano/resolucion-dgrn-16-mayo-2019-interpretacion-ley-5-2019-sobre-funciones-notariales-para-el-control-material-de-transparencia/
https://www.bancsabadell.com/bsnacional/es/blog/cuales-son-los-gastos-de-apertura-de-una-hipoteca/
