¿Se puede desgravar la cancelación de una hipoteca? Todo lo que debes saber tras el cambio de Hacienda

Cancelar tu hipoteca es ahora doblemente positivo: además de liberarte de la deuda, el reciente cambio de criterio de Hacienda a finales de 2025 permite reducir tu IRPF en ciertos escenarios. Si vendes tu vivienda habitual para cancelar el préstamo pendiente, podrías desgravar este coste. Esta ventaja se aplica a quienes compraron antes de 2013 y disfrutaban de la deducción por vivienda habitual, ya que el TEAC ahora permite incluir la cancelación realizada con el dinero de la venta en la base deducible. 

La deducción de IRPF por la cancelación de una hipoteca no es una deducción nueva creada para cualquier préstamo hipotecario. En realidad, forma parte del régimen transitorio de la deducción por inversión en vivienda habitual.

Esta deducción fue suprimida con carácter general desde el 1 de enero de 2013. Sin embargo, la Agencia Tributaria mantiene el derecho a seguir aplicándola para quienes compraron su vivienda habitual antes de esa fecha y ya se habían deducido por ella en ejercicios anteriores, siempre que cumplan los requisitos exigidos.

Por tanto, el primer filtro es claro: si compraste tu vivienda habitual después del 1 de enero de 2013, en general no podrás aplicar la deducción estatal por inversión en vivienda habitual, aunque canceles la hipoteca.

Sin embargo, si compraste antes de 2013, era tu vivienda habitual y venías aplicando la deducción, la cancelación del préstamo puede formar parte de las cantidades deducibles. Según la Agencia Tributaria, forman parte de la base de deducción las cantidades satisfechas para adquirir o rehabilitar la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del comprador.

Históricamente, Hacienda ponía trabas a la desgravación de los costes que no fueran estrictamente el capital devuelto al banco. No obstante, el nuevo escenario legal aclara que son deducibles todos los gastos inherentes a la extinción del préstamo. Esto incluye los honorarios de la notaría por la escritura de cancelación, los gastos del Registro de la Propiedad para dejar la vivienda libre de cargas y las comisiones de cancelación anticipada.

Sin embargo, es fundamental que el total de lo aportado en el año (sumando las cuotas mensuales ordinarias y los gastos de cancelación) no supere el límite de 9.040 euros por declaración. Si tu cancelación total supera esa cifra, solo podrás desgravar hasta alcanzar ese techo legal de 9.040 euros. Cualquier importe por encima de ese límite no podrá ser objeto de deducción.

Para aplicar correctamente la deducción de la cancelación de la hipoteca, lo primero es comprobar si tienes derecho a la antigua deducción por vivienda habitual. No basta con tener una hipoteca: la vivienda debe cumplir los requisitos del régimen transitorio.

Después, hay que revisar qué cantidades se pagaron durante el ejercicio: cuotas ordinarias de la hipoteca, amortizaciones anticipadas y, con el nuevo criterio, la cancelación final del préstamo realizada con el dinero obtenido en la venta.

Por otro lado, quienes vendieron su vivienda en ejercicios anteriores podrían revisar si tienen derecho a solicitar una rectificación de la declaración. Según la noticia publicada por El País, el nuevo criterio permite revisar ejercicios no prescritos, como los comprendidos entre 2021 y 2024 en el momento de la publicación, mediante declaraciones rectificativas acompañadas de documentación justificativa.

Para evitar problemas en una posible inspección, es fundamental conservar todas las facturas originales del proceso de cierre, pruebas de que la vivienda era habitual, que fue adquirida antes de 2013 y que la cantidad se destinó realmente a cancelar la hipoteca. Hacienda puede requerir estas pruebas para validar que los importes añadidos a la base de deducción son correctos y reales.

Es necesario guardar:

Asimismo, contar con estos documentos te permitirá justificar la deducción de la cancelación de la hipoteca ante cualquier requerimiento de información, demostrando que estos gastos son, tal y como indica la reciente jurisprudencia, parte indispensable de la inversión en tu vivienda.

No todas las cancelaciones ocurren de la misma forma, y el contexto en el que se produce el cierre del préstamo determina cómo debemos rendir cuentas ante la Agencia Tributaria.

Si cancelas tu hipoteca para vender la casa y comprar otra, la fiscalidad ofrece una ventaja añadida. En este escenario, el capital que utilices para cancelar el préstamo pendiente se considera parte de la reinversión. Por ejemplo, si vendes por 200.000 euros pero 50.000 van destinados a cancelar la hipoteca previa, esa cantidad reduce la ganancia patrimonial sujeta a impuestos, siempre que el neto restante se destine a la nueva vivienda habitual en un plazo de dos años.

Cuando se hereda una vivienda y los herederos deciden cancelar la deuda pendiente, la situación cambia radicalmente. En este caso, los herederos no pueden aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual (aunque la casa fuera comprada antes de 2013 por el fallecido), ya que ellos no son los adquirentes originales con derecho a prórroga. No obstante, estos gastos sí pueden deducirse como una carga en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

En general, no. La deducción por inversión en vivienda habitual se vincula a la vivienda habitual, no a una segunda residencia. Por tanto, aunque canceles la hipoteca de una casa de vacaciones, no podrás aplicar esta deducción estatal por ese motivo. 

Puede formar parte del análisis si está vinculada al préstamo utilizado para adquirir la vivienda habitual con derecho a deducción. Sin embargo, no debe entenderse como una deducción automática para cualquier hipoteca. La clave vuelve a ser si la vivienda entra en el régimen transitorio y si se respetan los límites anuales.

La deducción puede aplicarse a cuotas ordinarias, amortizaciones parciales y cancelaciones totales, siempre que la vivienda tenga derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual y se respete la base máxima anual.