A continuación, te presentamos una guía completa sobre cómo funcionan las hipotecas en España.
Como sabrás, comprar una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes en la vida de cualquier persona. Se trata de la principal inversión.
Pero además, salvo que dispongas de una gran cantidad de dinero ahorrado, lo más probable es que tengas que recurrir a una hipoteca para financiar la compra. Por este motivo, entender la mecánica de un préstamo hipotecario te permitirá tomar mejores decisiones.
Una hipoteca es, básicamente, un préstamo a largo plazo que te concede un banco para poder comprar un inmueble, generalmente una vivienda (pueden existir hipotecas sobre otros bienes, como un barco).
A cambio, el inmueble queda como garantía. Esto significa que si en algún momento no puedes pagar, el banco podría quedarse con la casa para recuperar su dinero. Por eso se le llama “préstamo con garantía real”.
En definitiva, una hipoteca es un préstamo con una garantía, pero se diferencia de otros (como la prenda) en que puedes hacer uso de dicha garantía y el banco tan solo puede ejecutarla en caso de incumplimiento.
Como en cualquier préstamo, lo que haces es pedirle al banco que te adelante el dinero que cuesta (o una parte del mismo) y te comprometes a devolverlo, junto con los intereses que genera, en cuotas mensuales y según un cuadro de amortización.
En cada una de las cuotas pagas dos cosas: una parte del dinero prestado (el capital) y una parte en concepto de intereses.
Al tratarse de un préstamo respaldado por un inmueble, el riesgo para el banco es menor, y eso se traduce en intereses más bajos que los de un préstamo personal. También se traduce en la posibilidad de devolverlo en muchos más años.
Este tipo de producto financiero también permite cierta flexibilidad: existen hipotecas, hipotecas con el tipo de interés fijo, variable y mixtas.
Todo ello te proporciona margen para elegir la opción que mejor se ajuste a tu situación y necesidades económicas.
Aunque técnicamente cualquier persona mayor de edad y con capacidad de contratar puede solicitar una hipoteca, en la práctica los bancos establecen una serie de requisitos para decidir si conceden el préstamo o no.
Esto se debe a que prestan grandes cantidades de dinero durante décadas. Por ello, necesitan asegurarse que el solicitante tiene suficiente capacidad de devolución de las cuotas.
Entre los factores que más peso tienen para la aprobación de una hipoteca se encuentran:
-Ingresos estables y suficientes: cuanto más altos y estables sean tus ingresos. En este aspecto, si tienes contrato indefinido, tendrás más posibilidades de aprobación. Por lo general, se recomienda que la cuota mensual de la hipoteca no supere el 30%-35% de tus ingresos mensuales netos.
-Historial crediticio: si has tenido incidencias en otros préstamos o tarjetas de crédito, pagos atrasados, o has estado en listas de morosos, la aprobación se complica.
-Ahorros previos: es habitual que los bancos financien un 80% del valor de compra cuando se trata de la compra de la residencia habitual (o del valor de tasación, si es menor). Eso significa que necesitas tener ahorrado ese 20% restante, más un 10%-12% adicional para gastos de compraventa (notaría, registro, impuestos, etc.).
-Edad: aunque parezca extraño, la edad también importa. Cuanto más joven seas, más años tendrás para devolver el préstamo, aunque los bancos suelen poner como límite que la última cuota se pague antes de los 75 años.
-Tipo de empleo: trabajadores por cuenta ajena con contrato indefinido, funcionarios y empleados públicos tienen más facilidades que autónomos o trabajadores temporales, que deberán justificar estabilidad e ingresos continuados.
Uno de los puntos más importantes de un préstamo hipotecario es el tipo de interés, puesto que influye en la cuota mensual que pagarás y, además, en la totalidad de dinero que terminarás pagando al banco.
No obstante, los tipos de interés del mercado fluctúan con base en las decisiones del Banco Central Europeo y la confianza que tengan los bancos a la hora de prestar dinero (tanto entre ellos como a los clientes).
En este aspecto, las fluctuaciones de tipos de interés impactan en las hipotecas en función del tipo de préstamo que contrates.
En esta modalidad, el interés se mantiene constante durante toda la vida del préstamo. Desde el primer día sabes exactamente cuánto pagarás cada mes, y cuánto acabarás pagando al final.
Es ideal para quienes quieren estabilidad y evitar sorpresas, aunque el tipo fijo suele ser algo más alto que en otras modalidades.
No obstante, si solicitas tu hipoteca en un momento en el que los tipos de interés del mercado están altos, pagarás un tipo de interés elevado durante todo el préstamo (a no ser que realices alguna acción para mejorar tu hipoteca, como la novación, subrogación o cancelación).
Aquí, el interés está compuesto por dos elementos: un índice de referencia (normalmente el Euríbor a un año) y un diferencial fijo que aplica el banco.
El euríbor es la media del tipo de interés de los préstamos que se realizan los bancos de la eurozona entre ellos (tipo de interés del mercado interbancario). Por ello, está sujeto a fluctuaciones.
Las variaciones del euríbor se traducen en una subida o bajada de tu cuota mensual, dependiendo de cómo evolucione el índice.
Por ejemplo, durante años el euríbor estuvo en negativo, lo que redujo las cuotas. Sin embargo, repuntó en 2022 y muchos hipotecados vieron subir considerablemente sus mensualidades.
Generalmente, con las hipotecas variables pagas menos intereses al principio del préstamo en comparación con una a tipo fijo, pero tienes el riesgo de que el Euríbor se mueva al alza y las cuotas se encarezcan.
Combina las dos anteriores: durante los primeros años pagas un interés fijo y luego pasa a variable.
Es una opción que puede ser atractiva si crees que los tipos van a subir en el futuro, pero quieres algo de previsibilidad al principio.
Elegir entre un tipo u otro de hipoteca depende de tu perfil y tus expectativas sobre la evolución económica.
Recuerda que los tipos de interés no solo afectan a cuánto pagas cada mes por tu hipoteca, sino también al total que terminarás devolviendo al banco.
La duración estándar de una hipoteca en España suele rondar entre los 20 y 30 años. Sin embargo, aunque es extraño, puede haber entidades bancarias que ofrezcan préstamos hasta 40 años para personas jóvenes o perfiles muy solventes.
En todo caso, lo debes tener en consideración con respecto al plazo de tu hipoteca es lo siguiente: a más años, más bajas las cuotas mensuales, pero también se pagan más intereses en total. Lo mismo se aplica al contrario.
Además del plazo de amortización, ¿cuáles son las condiciones más comunes de las hipotecas?:
-Financiación: como hemos comentado antes, lo habitual es que el banco financie hasta el 80% del valor del inmueble, aunque hay excepciones.
-Comisiones: algunas hipotecas tienen comisiones de apertura, amortización anticipada o subrogación. Es importante revisar este punto y negociarlas con el banco, ya que pueden encarecer notablemente el coste total del préstamo.
-Productos vinculados: para acceder a un mejor tipo de interés, los bancos pueden exigirte contratar productos como seguros, domiciliar la nómina o usar tarjetas de crédito. Estos productos también tienen un coste en comisiones y tienes que tenerlo presente.
Además, algunas hipotecas incluyen la posibilidad de amortizar anticipadamente todo o parte del préstamo, lo que puede ayudarte a reducir intereses si en algún momento puedes hacer un esfuerzo económico extra.
El diferencial es un componente de las hipotecas a tipo variable (y mixtas en su tramo variable).
Se trata de un porcentaje fijo que el banco añade al índice de referencia (el euríbor) para calcular el interés total que vas a pagar.
Por así decirlo, es el beneficio que obtiene el banco por prestarte el dinero (puesto que el Euríbor es el coste que le supone a él conseguir el dinero de otros bancos para realizar operaciones financieras).
Por ejemplo, si el Euríbor está al 2% y tu hipoteca tiene un diferencial del 0,99%, el interés que pagarás será del 2,99%.
Puedes negociar con el banco el diferencial, ya que el Euríbor es un valor de mercado. Cuanto menor sea el diferencial, menos intereses pagarás.
Por este motivo, comparar distintas ofertas hipotecarias es uno de los factores clave antes de contratar una hipoteca
Ten en cuenta que los diferenciales bajos pueden ir acompañados de más productos vinculados, así que conviene hacer cuentas y valorar el coste total. A veces una hipoteca con un diferencial algo más alto, pero sin vinculaciones, merece la pena.
