Si te preguntas si puedes hipotecar una casa heredada, la respuesta es afirmativa. En el momento que abones el Impuesto de Sucesiones y realices el cambio de titularidad en escritura pública y la consiguiente inscripción en el Registro de la Propiedad, pasas a ser el propietario legítimo de la vivienda y puedes realizar con ella todo tipo de negocios jurídicos.
Otro asunto es que exista más de un heredero y, al tratarse de un bien indivisible (un proindiviso), pueden existir desacuerdos (incluso en la adjudicación de la herencia). En esta situación, todos los herederos tendrían que convenir la solicitud de una hipoteca sobre la casa heredada.
Un préstamo hipotecario puede tener más de un titular, aunque es posible que el titular de la hipoteca solo sea uno de los propietarios y los otros firmen la escritura consintiendo aportar la casa como garantía.
Por otra parte, puede que te preguntes qué sucede cuando se hereda una casa con una carga hipotecaria.
En este caso, si aceptas la herencia, también aceptas la hipoteca y tienes que hacer frente a las cuotas mensuales del préstamo. Si existe más de un heredero, la deuda se repartiría según corresponda la herencia. Tan solo se trata de solicitar un cambio de titularidad y el banco procederá a una subrogación hipotecaria.
La financiación de una vivienda varía significativamente según el objetivo del heredero. El banco aplica el mismo rigor que ante cualquier otra operación, centrándose especialmente en el ratio de endeudamiento y la solvencia del solicitante.
Límite general: la norma estándar sigue teniendo el 80% del valor de la tasación (o del valor de compra).
Adquisición de partes (extinción del condominio): si el objetivo es comprar la parte de otros herederos, los bancos suelen financiar el 80% de la tasación total, pero limitado al valor de la parte que se adquiere.
Gastos asociados: es crucial recordar que la financiación de gastos (impuestos de sucesiones/plusvalía) suele ser una barrera adicional.
Solvencia: la entidad evaluará los ingresos recurrentes del heredero independientemente de haber recibido el bien. El hecho de heredar un activo libre de cargas o con poca carga, facilita un perfil de riesgo bajo, pero no garantiza la aprobación.
Una casa intestada significa que el titular de un inmueble ha fallecido sin haber dejado testamento. Por tanto, no hay una disposición de última voluntad y se debe buscar quiénes son los herederos legales por ley. Por lo tanto, no se puede hipotecar. Mientras una vivienda está intestada.
El Registro de la Propiedad debe reflejar que la vivienda ya no pertenece al fallecido, sino a los nuevos herederos, tras haber pasado por todo el proceso de adjudicación. Por lo tanto, el banco no concederá financiación porque el inmueble no tiene un titular "operativo" capaz de firmar un contrato de préstamo hipotecario y responder con la garantía de la casa.
Es frecuente que en los testamentos el fallecido nombre a un heredero como nudo propietario (quien posee la propiedad, pero no puede vivir en ella) y a otro como usufructuario (quien tiene el derecho de uso y disfrute de la vivienda, generalmente de por vida).
