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¿Puedo pedir una hipoteca para una finca rústica o un terreno?

Tendremos que adaptar la finca rústica o el terreno para que un banco nos conceda la hipoteca

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Nerea  Gastesi
Nerea Gastesi
13 / Septiembre / 2021 Facebook 5 minutos

¿Quieres edificar en una finca rústica o un terreno, pero no sabes si puedes hipotecarla? Existen varias formas de conseguir un préstamo bancario para este tipo de viviendas. Desde iAhorro te lo explicamos todo con detalle.

¿Ya lo tienes decidido?, ¿has visto una casa que te gusta? Entonces te podemos ayudar

1.¿Se puede pedir una hipoteca de finca rústica?

Una finca rústica consiste en una vivienda construída en un terreno no urbanizable.

Para que la podamos hipotecar existen dos opciones:

  • Recalificar el terreno.
  • Rehabilitar la vivienda del terreno y así convertirla en una vivienda habitual.

Asimismo, algunos bancos pueden exigir el cambio de finca rústica a urbana, un trámite que es diferente en cada Comunidad Autónoma.

Por lo tanto, la forma de conseguir una hipoteca para un solar rústico es cambiar el estatus del inmueble que se encuentre en la misma.

2.¿Cómo calculo una hipoteca de finca rústica?

Tal y como lo hemos comentado, una entidad nos concederá una hipoteca de un terreno rústico en dos casos: si el terreno se convierte urbanizable o la vivienda se reforma y es una habitual.

Por lo tanto, el préstamo al que accederemos tendrá las mismas condiciones que si directamente hubiéramos solicitado la financiación para una vivienda que era habitual desde el principio.

Para poder calcular cuánto nos saldría la hipoteca para finca rústica podemos usar un simulador.

El comparador de hipotecas iAhorro, por ejemplo, cuenta con una calculadora que nos indica cuál sería la cuota de nuestra futura hipoteca y a cuánto ascendería el gasto de su formalización.

3.¿Cuáles son los gastos de una hipoteca de finca rústica?

Una hipoteca de un solar cuenta con los mismos gastos que una vivienda habitual. Eso significa que debemos dividirlo en dos apartados:

3.1.Gastos de compraventa

Los gastos de compraventa que nos encontramos en este apartado son:

  • Notaría: 450 euros.
  • Registro: la inscripción de la vivienda en el registro de la propiedad. Suele costar entre el 0,1% y el 0,3% del precio de la vivienda.
  • Gestoría: se encarga de realizar todo el trámite. Suele costar entre los 200 y 350 euros.  

Existen otros gastos que tan solo se aplican o en las viviendas nuevas o en las viviendas de segunda mano.

Son los siguientes:

-Vivienda nueva:

  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): es el impuesto que grava los documentos notariales, mercantiles o administrativos. Cuesta entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la vivienda.
  • IVA: es de un 10% en península y un 6,5% en islas canarias.

-Vivienda de segunda mano:

  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos jurídicos Documentados: la cuantía es diferente en función de cada Comunidad Autónoma. Estaríamos hablando entre el 4% y el 10% del valor de la vivienda.

3.2.Gastos de formalización de la hipoteca

Aquí vamos a distinguir entre los gastos que paga el banco y los que paga el cliente.

-El banco:

  • Gestoría: tramita los papeles para formalizar la hipoteca.
  • Registro: este procedimiento debe quedar inscrito en el registro de la propiedad.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): es el impuesto que grava los documentos notariales, mercantiles o administrativos.  

-El cliente:

  • Tasación: procedimiento por el que se estima el verdadero valor de la vivienda. Su precio ronda los 315 euros.
  • Notaría: cuesta unos 50 euros.  

Tras la reforma de la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019 se modificaron los gastos que asumía el cliente y el banco. De esta forma el cliente no tenía que asumir tantos costes a la hora de firmar una hipoteca.

3.3.Ejemplo de los gastos de una hipoteca de finca rústica

Una vez realizada una de las dos operaciones (recalificación del terreno o rehabilitación de la vivienda) si tenemos una vivienda con un valor de 300.000 euros los gastos quedarían de la siguiente forma.

Compraventa

Gastos Vivienda nueva Vivienda de segunda mano
IVA
30.000€
0€
Notaría
450€
450€
Registro
900€
900€
Gestoría
350€
350€
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
0€
18.000€
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
2.250€
0€
Gastos Totales (sin sumar la Hipoteca)
33.950€
19.700€
Gastos
IVA
Notaría
Registro
Gestoría
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
Gastos Totales (sin sumar la Hipoteca)
Vivienda nueva
30.000€
450€
900€
350€
0€
2.250€
33.950€
Vivienda de segunda mano
0€
450€
900€
350€
18.000€
0€
19.700€

Formalización de la hipoteca

Gastos Hipoteca Vivienda nueva Vivienda de segunda mano
Notaría
50€
50€
Gestoría
0€
0€
Registro
0€
0€
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
0€
0€
Tasación
315€
315€
Gastos Hipoteca
Notaría
Gestoría
Registro
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
Tasación
Vivienda nueva
50€
0€
0€
0€
315€
Vivienda de segunda mano
50€
0€
0€
0€
315€

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