Sí, es posible subrogar una hipoteca de una persona a otra, aunque se trata de una operación jurídica y no de un simple “traspaso” informal. Técnicamente, esta fórmula recibe el nombre de subrogación por cambio de deudor y permite que una persona distinta a la que firmó originalmente el préstamo hipotecario pase a ser el responsable de pagar la deuda pendiente frente al banco.
En la práctica, el traspaso de una hipoteca a otra persona suele darse en situaciones concretas, como un divorcio o separación, en procesos de herencia o en operaciones de compraventa entre particulares. El objetivo suele ser el mismo: evitar cancelar la hipoteca actual y firmar una nueva, con los costes y trámites que ello implica.
¿Cómo hacer una subrogación de hipoteca a otra persona?
La subrogación de una hipoteca implica modificar uno de los elementos personales del préstamo hipotecario, pero las condiciones del préstamo (elementos objetivos) no cambian.
Dependiendo de qué elemento se cambie, si el deudor o el acreedor, la operación es completamente distinta.
Subrogación por cambio de deudor
La subrogación por cambio de deudor es la operación mediante la cual una persona distinta al prestatario original pasa a ser titular de la hipoteca y queda legalmente obligado al pago de la misma. Es decir, cambia el prestatario.
Es la figura que se utiliza, por ejemplo, cuando:
-Se vende una vivienda ya hipotecada y el comprador asume la hipoteca en lugar de cancelarla y pedir otra.
-Uno de los cotitulares se queda con la vivienda tras una separación.
-Cuando el prestatario se encuentra en dificultades económicas y un tercero asume la deuda por acuerdo entre las partes.
Según el artículo 1205 del Código Civil, el cambio de deudor debe contar con el consentimiento del acreedor. Si el banco no da su consentimiento, no hay subrogación, aunque exista acuerdo entre las personas implicadas. El banco no está obligado a aceptarla.
Así pues, desde el punto de vista legal, la subrogación por cambio de deudor no es un derecho del cliente, sino una facultad discrecional de la entidad.
En la práctica, esta operación puede tener el visto bueno de la entidad bancaria si el nuevo deudor cumple con los requisitos de solvencia. Si el banco percibe que el riesgo de impago aumenta, es probable que rechace la operación o solicite garantías adicionales (avalistas).
De esta forma el procedimiento es el siguiente:
-Se notifica formalmente al banco la intención de subrogar la hipoteca de una persona a otra.
-El banco analiza la solvencia del nuevo deudor.
-Si aprueba la operación, se firma una escritura de subrogación ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
-El nuevo titular pasa a pagar la hipoteca, quedando el anterior completamente liberado de la deuda.
Subrogación de acreedor
En una subrogación de acreedor lo que cambia es el banco prestamista. Es un proceso más simple puesto que no se necesita el consentimiento del banco anterior. El procedimiento está regulado por la Ley 2/1994, de 30 de marzo y complementado por la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Ocurre cuando un cliente traslada su hipoteca a otra entidad financiera para mejorar las condiciones del préstamo (tipo de interés, comisiones, etc.). En este caso, se trata de un derecho del cliente previsto en el artículo 1 de la Ley 2/1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
El único requisito para la subrogación del acreedor es que el nuevo banco acepte la hipoteca.
El procedimiento es sencillo:
-El deudor negocia con otro banco y pacta unas mejores condiciones.
-El nuevo banco presenta una oferta vinculante y notifica formalmente al banco acreedor actual la intención de subrogar la hipoteca.
-El banco antiguo tiene un plazo de 15 días para presentar una contraoferta que iguale o mejore las condiciones.
-En caso de que no sea así, se formaliza la subrogación de acreedor ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Como resultado, la hipoteca continúa vigente, pero el hipotecado debe pagar las cuotas a la nueva entidad y con las nuevas condiciones pactadas.
Es importante no confundir ambas operaciones, ya que tienen efectos legales y costes muy diferentes.
¿Es lo mismo traspasar una hipoteca a otra persona que subrogarla?
En el caso de “traspasar” una hipoteca a otra persona, lo que se modifica es quién responde de la deuda, no el préstamo en sí. Por ello, a efectos legales se trata de una subrogación por cambio de deudor.
La diferencia es que traspasar es un término coloquial, mientras que subrogación por cambio de deudor es la figura jurídica correcta.
Utilizar el término adecuado es importante porque aclara un punto clave: no basta con que las partes estén de acuerdo, ya que el cambio sólo es válido si el banco lo autoriza expresamente.
¿Qué tener en cuenta al hacer una subrogación de hipoteca a otra persona?
Una vez que hemos visto cómo se lleva a cabo la subrogación o traspaso de hipoteca, conviene analizar sus implicaciones legales y económicas para que, antes de iniciarlo, puedas tomar una decisión informada.
Como suele suceder en todas las operaciones financieras, cambiar el titular de la hipoteca tiene sus utilidades y ventanas, pero puede que no sea la mejor solución en todos los casos. Todo dependerá de tus objetivos, circunstancias, costes y riesgos.
Gastos de subrogación de la hipoteca
Los gastos más habituales a la hora de subrogar una hipoteca son:
-Tasación del inmueble, obligatoria para que el banco valore el riesgo (habitualmente entre 200 y 400 euros).
-Gastos notariales, derivados de la escritura de subrogación.
-Gastos registrales, por la inscripción del cambio en el Registro de la Propiedad.
-Gestoría, sólo si se contrata para realizar los trámites administrativos.
-Posibles comisiones, si así lo prevé el contrato.
Además, en una subrogación por cambio de deudor no se aplica el reparto de gastos previsto en la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, por lo que el banco no tiene la obligación de asumir costes. En la práctica, salvo pacto en contra, los suele asumir la persona que entra en la hipoteca.
Riesgos al subrogar una hipoteca a otra persona
Este es uno de los aspectos más importantes la hora de decidir traspasar una hipoteca de una persona a otra.
El único riesgo a considerar para quien deja la hipoteca es que la escritura recoja de forma clara la liberación del antiguo deudor. Si el banco no concede la liberación expresa, puede seguir siendo responsable de la deuda en caso de impago, aunque sea de forma subsidiaria.
Ahora bien, quien asume la hipoteca debe tener en cuenta que se heredan las condiciones del préstamo, incluso si ya no son competitivas. Además, deberá aceptar todas las condiciones y vinculaciones existentes: seguros, domicilios de nómina, productos asociados, etc.
En una subrogación por cambio de deudor no suelen renegociarse las condiciones del préstamo (implicaría realizar paralelamente una novación de hipoteca).
En resumen, el traspaso de hipoteca a otra persona es una solución válida en determinados contextos, pero exige el consentimiento del banco, precisión jurídica, tener en cuenta los costes y una correcta formalización.
Referencias
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-7556
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-3814
https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/relacionados/comisiones/comisionesproduc/Comision_por_su_ac7a9426c170061.html
https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/financiacion/hipotecas/guia-textual/vidahipoteca/Subrogacion_o_cambio_de_banco.html
https://www.notariado.org/portal/hipotecas-y-pr%C3%A9stamos
