La plusvalía municipal es un impuesto que grava el incremento de valor del suelo urbano cuando se transmite un inmueble (venta, herencia o donación). En España, prescribe a los 4 años desde que finaliza el plazo para presentar la liquidación. Si el ayuntamiento reclama fuera de ese plazo, ya no puede exigir el pago.
Este tributo, que técnicamente se llama Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es uno de los que más dudas y conflictos genera entre propietarios. No solo por su método de cálculo, sino por quién debe pagarlo, cuándo hacerlo y qué ocurre si no hay ganancia real.
Miles de propietarios han pagado durante años este impuesto, incluso cuando perdían dinero. Y muchos siguen sin saber que, en algunos casos, ni siquiera están obligados a pagarlo. Por ello, en esta guía vamos a ordenarlo y aclararlo todo.
Entonces te podemos ayudar
¿Cuándo se paga la plusvalía municipal y en qué casos se aplica?
Según el artículo 104.1 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo), la plusvalía municipal es un impuesto directo sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
En resumidas cuentas, este impuesto se aplica cuando se vende, se hereda o se dona un inmueble. Tradicionalmente se exigía incluso sin ganancia, aunque esto ha sido corregido por la jurisprudencia constitucional (como veremos en breve).
¿Quién paga la plusvalía? ¿El vendedor o el comprador?
Los obligados al pago de la plusvalía vienen establecidos en el artículo 106 de la mencionada normativa y dependen del tipo de operación que genera el devengo del impuesto (venta, herencia o donación).
En este sentido, es importante tener en cuenta que, aunque las partes pacten otra cosa en el contrato, la administración siempre exigirá el pago al obligado legal.
Venta de una vivienda
El obligado al pago del impuesto en caso de venta (transmisión onerosa) es el transmitente. Es decir, el vendedor de la vivienda.
El plazo para liquidar el impuesto es de 30 días hábiles desde la firma (según el artículo 110 Ley Reguladora de Haciendas Locales).
Herencias
En este caso, se trata de una transmisión lucrativa. Por tanto, el sujeto pasivo del impuesto es el que recibe el inmueble. Es decir, los herederos.
El plazo es de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable otros 6 meses si se solicita.
Además del pago de la Plusvalía Municipal, muchas veces los usuarios no conocen las implicaciones fiscales de un usufructo vitalicio en una herencia.
Donaciones
Al igual que en el caso anterior, en una donación será la persona que recibe el bien (el donatario) quien deberá liquidar el tributo ante el ayuntamiento en el que se ubique el inmueble.
El plazo suele ser también de 30 días hábiles.
Existen una serie de preguntas frecuentes relacionadas con la donación económica de hijos a padres.
Diferencias entre plusvalía municipal y plusvalía por ganancia patrimonial
Se trata de uno de los errores más comunes: no es lo mismo la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) que la plusvalía generada como ganancia patrimonial en el IRPF.
Las diferencias principales son las siguientes:
Plusvalía Municipal:
-Qué grava: Incremento del valor del suelo.
-Dónde se paga: Hacienda local (ayuntamiento).
Ganancia patrimonial:
-Qué grava: Beneficio total de la venta, no sólo el suelo (diferencia entre el precio de adquisición y precio de venta menos gastos).
-Dónde se paga: En la declaración de la renta.
Así pues, son dos impuestos distintos. Puedes pagar los dos, uno o ninguno, dependiendo de la operación realizada.
Por ejemplo, en herencias y donaciones no hay ganancia patrimonial para quién recibe la vivienda. Por tanto, un heredero paga la Plusvalía Municipal, pero no paga IRPF por la vivienda heredada (sí que tendrá que pagar el Impuesto de Sucesiones y la ganancia patrimonial queda latente hasta que venda la vivienda).
En una donación, el donante sí que tiene una ganancia patrimonial teórica y se aplica en el IRPF. No así para el donatario, el que recibe la vivienda.
Cómo se calcula la plusvalía municipal y qué método conviene elegir
Tanto la fórmula de cálculo como el pago de la Plusvalía Municipal cuando hay pérdidas han sido objeto de varios conflictos entre los ciudadanos y la Administración Pública. Por ello, se introdujo una reforma mediante el Real Decreto-ley 26/2021 y en ella se establecieron 2 métodos de cálculo para que puedas elegir el que te resulte más beneficioso:
-El método objetivo
-El método real.
Método objetivo
El método objetivo es el sistema tradicional que fue reformado. Se basa en:
-El valor catastral del suelo.
-Años que has tenido el inmueble en posesión.
-Coeficientes máximos fijados por ley y adaptados por cada Ayuntamiento.
La fórmula de cálculo es básicamente multiplicar el valor catastral por los coeficientes. Los coeficientes se determinan en función de los años de tenencia. Los ayuntamientos pueden aplicar sus propios coeficientes pero no pueden superar los máximos fijados por la normativa estatal.
Método real
Por otra parte, el método real (plusvalía efectiva) introducido tras la reforma, funciona básicamente calculando la parte correspondiente al suelo. Es decir:
Ganancia real del terreno= (Precio de venta - Precio de compra) x proporción del suelo.
Asimismo, la proporción del suelo se calcula:
Valor catastral del suelo / valor catastral total.
¿Cuál elegir?
Como norma general, en mercados alcistas, caracterizados por fuertes subidas de precios suele convenir el método objetivo, porque los coeficientes pueden infravalorar la subida real.
El método objetivo no mide el mercado real ni el precio de compra. Sólo se basa en el tiempo y el valor catastral del suelo. Por eso, en mercados planos o bajistas suele convenir el método real, puesto que refleja la ganancia real e incluso inexistente.
¿Cuál es el plazo de prescripción de la plusvalía municipal?
La plusvalía prescribe a los 4 años como el resto de impuestos de acuerdo al artículo 66 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre). Este plazo empieza a contar desde el día siguiente a que finalice el plazo para presentar la liquidación.
De esta manera, entre otros, vence el derecho de la Administración para determinar la deuda, así como el derecho de la Administración para exigir el pago de las deudas tributarias líquidas y autoliquidadas.
Derechos que vencen a los 4 años:
-El derecho de la Administración a liquidar la deuda.
-El derecho a exigir el pago.
-El derecho a solicitar devoluciones.
-El derecho a obtener devoluciones.
Tenemos que tener en cuenta que si nos la reclaman y no la pagamos, tendremos sanción. Esta sanción puede ser de hasta un 150% más de lo que haya que pagar (en casos de infracciones muy graves).
¿Qué pasa si el ayuntamiento reclama fuera de plazo?
Si la Administración reclama fuera de los 4 años, puedes oponerte y no pagar. Sin embargo, la prescripción de la deuda no se aplica automáticamente: tienes que alegar.
Este punto es importante porque muchos contribuyentes terminan pagando deudas que ya habían prescrito por desconocimiento de sus derechos.
¿Qué ocurre si la plusvalía es negativa o no hay ganancia?
Cuando vendes una vivienda con pérdidas, no tienes que pagar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal).
Esto se debe a que el Tribunal Constitucional, en la STC 59/2017, declaró inconstitucional exigir este impuesto cuando no existe un incremento real del valor del terreno, ya que se estaría gravando una riqueza inexistente.
Posteriormente, la STC 126/2019 amplió esta doctrina al establecer que tampoco puede exigirse el impuesto cuando la cuota a pagar es superior a la ganancia obtenida, por resultar excesiva y contraria al principio de capacidad económica.
Como consecuencia de estas sentencias, se reformó la Ley Reguladora de las Haciendas Locales mediante el Real Decreto-ley 26/2021. De esta manera, el contribuyente sólo tributa cuando exista una ganancia real (a pesar de que el valor del terreno haya subido).
En síntesis, como puedes ver, La plusvalía municipal es probablemente uno de los impuestos peor entendidos del sistema fiscal español. A veces suce
Referencias
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214
https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2021-18276
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764
https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2017-6855
https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2019-17639
https://sede.agenciatributaria.gob.es/
https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2021-19511
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2003-23186
