El 12 de abril de 2022 fue el primer día que el euríbor volvió a registrar un valor positivo tras pasar seis años y dos meses en terreno negativo. Ese día, el índice de referencia de las hipotecas variables cambió su tendencia y se situó en el 0,003%, un dato que fue solo el inicio de lo que vendría después: abril de 2022 cerró con un euríbor en el 0,013% y, a partir de ahí, no ha dejado de crecer ni un solo mes. Tanto es así que ahora, justo un año después, este indicador se encuentra ya rozando el 4%: ha cerrado este mes de abril de 2023 en el 3,757%.
“El detonante que hizo que el euríbor volviera a registrar valores positivos fue, sin duda, la incertidumbre que provocó en todo el mundo la invasión de Ucrania por parte de Rusia. Ahora esa incertidumbre sigue, pero la banca ya se está adaptando a la nueva normalidad: hipotecas fijas por encima del 3% TIN y cada vez más oferta y demanda de los productos a tipo mixto”. Así resume el momento en el que se encuentra el mercado hipotecario Simone Colombelli, director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro.
Colombelli también añade que “sí es verdad que en lo que va de año, en estos cuatro meses de 2023, hemos visto un crecimiento del euríbor más atenuado, de entre una décima y una décima y media más por mes, aunque la previsión es que siga así al menos hasta que alcancemos el 4%”.
Concretamente, entre enero y febrero el auge experimentado por el euríbor fue de casi 2 décimas, entre febrero y marzo de apenas 1,2 y este mes se ha reducido un poco y apenas supera la décima (1,1). Esto nos lleva a preguntarnos si podríamos estar cerca de un periodo de estabilización. El director de Hipotecas de iAhorro lo tiene claro: “Ese periodo de estabilización llegará, podríamos estar cerca, pero lo más probable es que primero el euríbor alcance niveles del 4%, un valor que podríamos ver ya en los datos diarios de mayo o en la media de junio”.
Las cuotas siguen subiendo… pero menos que los meses anteriores
Que el euríbor siga subiendo, aunque sea con menos velocidad que en 2022, no es una buena noticia para los hipotecados a tipo de interés variable. Pese a que la subida de las cuotas mensuales de quien tenga contratado este tipo de hipoteca, en caso de hacer la revisión de forma anual, se ha reducido un poco respecto a la de los meses anteriores, el encarecimiento sigue siendo muy significativo.
Por ejemplo, quien tenga que revisar una hipoteca variable de 150.000 euros a 30 años con un tipo de interés de euríbor (ahora en el 3,757% respecto al 0,013% de hace un año) + 0,99% de diferencial verá cómo su cuota pasa de los 482,67 euros mensuales a los 771,65 euros. Esto supone un encarecimiento de 288,99 euros al mes y de hasta 3.467,84 euros al año.
Si la cuantía del préstamo es mayor, de 300.000 euros, también a 30 años y un TIN de euríbor+0,99%, en este caso la cuota se encarecerá el doble: hasta 577,97 euros cada mes, ya que pagará ahora 1.543,30 euros mensuales por los 965,33 euros que pagaba hasta ahora. Así, el encarecimiento anual es de 6.935,67 euros.
Como vemos, los hipotecados a tipo variable seguirán viendo cómo sus cuotas aumentan considerablemente, sobre todo cuanto mayor es el capital pendiente por devolver al banco. No obstante, si echamos la vista atrás vemos que en febrero y marzo de 2023 el hipotecado tenía que pagar más de 7.000 euros más al año en una hipoteca de 300.000 euros, una cuantía mayor que la actual.
Esto se debe a que la diferencia entre el dato del euríbor de abril de 2022 (ya positivo) y el de abril de 2023, pese a que sigue siendo muy elevada (+3,744 puntos porcentuales), es más baja que la de los meses anteriores: entre el dato medio del euríbor de marzo de 2022 y el de marzo de 2023 hubo un aumento de 3,884 puntos porcentuales y de febrero de 2022 a febrero de 2023 de +3,869 puntos.
De hecho, es la primera vez desde diciembre de 2021, que vemos una bajada en la diferencia entre el dato medio del mes y el del mismo mes del año anterior. Esto se debe, sobre todo, a que fue a partir de abril de 2022 cuando el euríbor comenzó a subir de forma exponencial y estos meses esa subida se ha ido ralentizando.
La banca vuelve a marcar el ritmo del mercado hipotecario
“En 2022 la banca iba a matacaballo entre lo que decía el Banco Central Europeo (BCE), con las subidas de los tipos de interés oficiales, y los datos que iba registrando el euríbor, con diferencias de hasta un punto porcentual entre el dato de un mes y del siguiente. Sin embargo, ahora, está volviendo a tomar el control de la oferta y va marcando el ritmo al que suben o bajan los tipos de interés de las ofertas hipotecarias”, declara Simone Colombelli. Esto se debe a esa pequeña “estabilización” que comentamos en el apartado anterior.
Además, el BCE no se ha vuelto a pronunciar sobre si ejecutará o no otra subida en los tipos de interés oficiales, que se sitúan en el 3,5%, por lo que esto también aporta una relativa tranquilidad en el mercado. Tanto es así que “hay entidades financieras que, en función del perfil del cliente y de las características particulares de la operación, están volviendo a hacer ofertas significativas tanto en tipos de interés como en vinculaciones para posicionarse mejor que otros bancos y llevárselo. Ha vuelto la ‘competición’ a la banca”, señala el portavoz de iAhorro, que asegura que “esto es una noticia muy positiva para el mercado hipotecario”.
Por ejemplo, en iAhorro seguimos teniendo usuarios que están firmando, en abril de 2023, hipotecas fijas por debajo del 3% cuando el euríbor ya hace cinco meses que sobrepasó ese umbral. “Los bancos ofertan en sus páginas web hipotecas fijas que rondan normalmente el 4% TIN, pero nosotros aún tenemos usuarios que firman hipotecas también fijas por debajo del 3% TIN gracias a la comparación entre más entidades, pero también al trabajo de negociación que realizan nuestros gestores hipotecarios”, afirma Simone Colombelli.
Entonces te podemos ayudar
También, el director de Hipotecas de iAhorro señala que la banca es consciente de que la incertidumbre hace que los futuros hipotecados descarten la hipoteca variable de inicio, por lo que están haciendo, en este producto “ofertas especiales: variables con un periodo inicial fijo más largo que los 12 meses que entran dentro de la normalidad, alargándolo hasta los 24 e incluso 36 meses, y después diferenciales muy bajos; hemos llegado a ver un 1,10% de diferencial con posibilidad de bonificarte hasta un 1%, por lo que se quedaría en caso de contratar los productos vinculados necesarios en un 0,10%, casi insignificante”.
¿Por qué ocurre esto? Colombelli es claro: “Los bancos quieren vender algo que ahora mismo nadie quiere comprar. Para conseguir que alguien se decante ahora por contratar una hipoteca variable frente a una fija, por alta que sea, o una mixta, ahora muy bien posicionadas, saben que tienen que intentar reducir el impacto del euríbor en este producto de alguna manera, ya sea alargando el periodo fijo (donde el euríbor no influye) o bajando el diferencial, como están haciendo”.
