Hipotecas para vivienda de obra nueva: ¿cómo son?

A continuación, te presentamos una guía completa sobre las hipotecas de obra nueva. En realidad, se trata de un préstamo hipotecario al uso, pero debido a las características especiales de la compraventa de viviendas antes de finalizar su construcción, tienen una serie de particularidades.

¿Cómo funcionan? ¿Cómo y cuándo se solicitan? ¿Cuáles son sus ventajas? ¿Puedes subrogar la hipoteca de autopromoción para financiar una obra nueva? Sigue leyendo para obtener las respuestas.

Las hipotecas de obra nueva, como su nombre indica, son un producto de financiación para las viviendas de obra nueva (es decir, no se trata de una casa de segunda mano, sino recién construida).

Este tipo de préstamos tienen una serie de particularidades con respecto a las hipotecas ordinarias. 

En principio, cuando se adquiere una vivienda de obra nueva, es posible que se acuerde la compra incluso antes de la construcción. Es lo que se conoce como “comprar sobre plano”. También puede comprarse mientras se realiza la edificación.

De esta forma, como norma general, el usuario le entrega a la empresa promotora una entrada, la cual sirve como reserva del inmueble y manifiesta su intención de compra.

Después, mientras la vivienda se encuentra en fase de construcción, se van realizando una serie de aportaciones pactadas en un contrato con la propia promotora.

Finalmente, se procede a la compraventa formal (entrega de las escrituras). Generalmente, es en esta fase cuando se procede a la firma de un préstamo hipotecario para financiar la parte restante y tiene lugar cuando se conoce la fecha de finalización de la obra.

Así pues, como puedes comprobar, los importes de las hipotecas de obra nueva suelen ser menores, puesto que ya se ha ido realizando parte del pago de la vivienda. Por ello, este tipo de préstamos hipotecarios pueden proporcionar una financiación del 100%, dado que el valor del inmueble suele ser más elevado que el dinero que resta por pagar. 

A decir verdad, la solicitud de una hipoteca para vivienda de obra nueva no dista mucho de la que se lleva a cabo para conseguir cualquier otro préstamo hipotecario. 

Los requisitos tampoco son distintos:

Aunque la documentación necesaria para que la entidad bancaria pueda estudiar la viabilidad de la operación puede variar, dependiendo del perfil del solicitante, como general tendrás que preparar la siguiente:

Sin embargo, también es necesaria cierta documentación expedida por la empresa encargada de la promoción, sobre todo para justificar cuando está prevista la fecha de fin de obra, puesto que es un requisito necesario para obtener la hipoteca. Por lo demás, los documentos necesarios no suelen ser diferentes a los necesarios para llevar a cabo la escrituración.

Un préstamo hipotecario es el producto de financiación más utilizado para comprar un inmueble; y las viviendas de obra nueva no son una excepción.

Entre las ventajas de esta alternativa se encuentran:

Entre los costes propios de la compraventa inmobiliaria se encuentran los gastos de notaría, gestoría e inscripción en el Registro de la Propiedad.

A esto habría que sumar también el pago de impuestos: en el caso de la vivienda de segunda mano el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo importe varía en función de la comunidad autónoma en la que se ubique la vivienda (entre el 4% y el 10% del precio de compraventa); y en el caso de las viviendas de obra nueva hay que abonar el Impuesto sobre el Valor Añadido, más conocido como IVA, que en la Península y Baleares es de un 10% del precio de compraventa y en Canarias se reduce hasta el 6,5%.

Además de estos, la formalización de la hipoteca también conlleva una serie de gastos. Sin embargo, tras la aprobación de la Nueva Ley Hipotecaria (Ley 5/2019, de 15 de marzo), la mayor parte de ellos están a cargo de la entidad bancaria. En realidad, el único coste que tiene que asumir el cliente es la tasación del inmueble (aunque hay algunas entidades financieras que se hacen cargo de ella), además de pagar la copia simple de la escritura de préstamo hipotecario.

No obstante, es posible que el banco tenga establecida una comisión de apertura a la hora de solicitar la hipoteca de obra nueva y sea uno de los mayores gastos de hipoteca de obra nueva.

Es posible proceder a la subrogación de la hipoteca de obra nueva que solicitó el promotor para llevar a cabo la construcción en lugar de pedir una nueva (hipoteca promotor). 

La subrogación hipotecaria no implica ningún coste para ti. Además, se simplifican los trámites y la operación es más rápida. Sin embargo, tendrás que asumir las condiciones que el banco promotor haya pactado para todos los propietarios de la promoción (genéricas y sin posibilidad de negociación). 

En este aspecto, tienes que prestar atención a los datos fundamentales de la hipoteca, recogidos en la documentación que debe proporcionarte el promotor. El banco también tiene la obligación de darte toda la información relativa a las condiciones financieras, como mínimo con 10 días de antelación.

Por otra parte, el banco deberá comprobar tu solvencia y puede negarse a autorizar la operación. 

Como hemos comentado anteriormente, lo más probable es que para acceder a una vivienda de obra nueva tengas que ir haciendo pagos adelantados mientras se construye. Por tanto, si no tienes esos ahorros, directamente no podrías optar a este tipo de viviendas. 

Si haces esos pagos con normalidad,  es factible conseguir una hipoteca de obra nueva para el 100% del precio de compraventa que resta tras las aportaciones iniciales.

Como en cualquier hipoteca, las entidades bancarias suelen financiar el 80% del valor de tasación del inmueble. Y si ya has abonado el 20% restante entre la entrada (que suele ser del 10% del precio de compraventa) y los adelantos pactados con la promotora, podrás  negociar la financiación al 100% para obra nueva con cualquier entidad bancaria. No se trata de una oferta especial. 

Para finalizar, es necesario tener presentes las condiciones hipotecarias y determinar el plazo adecuado, con el fin de conseguir una cuota mensual adaptada a tus necesidades financieras.

Para esta finalidad, puedes utilizar la calculadora de hipotecas que ponemos a tu disposición desde iAhorro, el cual hace las veces de simulador de hipoteca de obra nueva.