¿Cómo obtener una hipoteca para obra nueva? Claves de financiación

Comprar una vivienda de obra nueva implica un proceso financiero distinto al de una vivienda usada. Aunque la hipoteca funciona jurídicamente igual que cualquier préstamo con garantía inmobiliaria, la financiación de obra nueva tiene particularidades que conviene entender antes de firmar.

En esta guía te mostramos en qué se diferencia este tipo de hipoteca con una ordinaria, en qué casos se solicita, qué requisitos exige el banco, qué gastos debes asumir y si es posible conseguir una hipoteca de obra nueva al 100%.

Aunque el contrato de préstamo hipotecario se rige por la misma normativa en ambos casos (Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario si se trata de una persona física que quiere comprar su residencia) existen diferencias operativas relevantes entre una hipoteca ordinaria y una para obra nueva.

Dichas diferencias nacen de la naturaleza propia a la operación de compra de la vivienda. A continuación, te presentamos las principales.

Como puedes ver, cuando se compra una vivienda que no está terminada, el procedimiento cambia. La clave no está en la hipoteca en sí, sino en el proceso previo de financiación progresiva.  

A la hora de comprar sobre plano, normalmente se suele seguir la siguiente secuencia:

Así pues, la mayoría de compradores comienzan a gestionar el préstamo hipotecario cuando la vivienda está próxima a finalizarse y se acerca la fecha de escrituración. No obstante, puedes realizar búsquedas, comparaciones, iniciar estudios de viabilidad o aprobación provisional con bancos mientras la vivienda se construye. 

En realidad, comprar sobre plano o adquirir la vivienda ya terminada depende del perfil financiero y del nivel de tolerancia al riesgo del comprador. Ambos modelos tienen sus ventajas y riesgos.

Comprar sobre plano:

Comprar vivienda terminada:

En términos de solvencia, los bancos aplican los mismos criterios que en cualquier hipoteca. Por consiguiente, los requisitos básicos no cambian con respecto a una hipoteca ordinaria:

Sin embargo, en vivienda de obra nueva suelen solicitar documentación adicional de la promotora y hay que tener en cuenta una serie de particularidades.

Debido a que el inmueble aún no existe en su estado definitivo, antes de conceder la hipoteca el banco necesita analizar documentación técnica que permita valorar adecuadamente la garantía.

La tasación hipotecaria, regulada por la Orden ECO/805/2003, puede realizarse sobre proyecto, sobre obra en construcción o una vez finalizada la edificación. En operaciones de obra nueva puede encargarse una tasación inicial para el estudio de viabilidad y riesgo, que posteriormente puede actualizarse antes de la firma de la escritura.

Por ello, para poder emitir su informe, la sociedad de tasación homologada por el Banco de España debe apoyarse en la siguiente documentación técnica:

Esta documentación permite realizar una tasación “sobre proyecto”, es decir, una valoración basada en las características previstas del inmueble bajo la hipótesis de que la obra se ejecutará conforme al proyecto aprobado y a la normativa urbanística aplicable.

A través del informe de tasación, se puede verificar que:

En definitiva, la memoria de calidades y los planos constituyen el soporte técnico indispensable para que pueda realizarse una tasación de obra nueva. 

El contrato de compraventa puede incluir penalizaciones si la promotora no entrega la vivienda en plazo. 

Como este suele ser uno de los mayores riesgos al comprar una vivienda de obra nueva, es importante revisar en el contrato:

Estas previsiones no solo protegen al comprador frente a posibles demoras, sino que también aportan mayor seguridad jurídica a la operación en su conjunto.

En España, toda vivienda de obra nueva está sujeta al régimen de garantías establecido en la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), que regula la responsabilidad de los agentes que intervienen en el proceso constructivo (promotor, constructor, arquitecto, etc.).

La normativa establece tres niveles de responsabilidad civil por daños materiales (artículo 17 LOE):

En edificios cuyo destino principal sea vivienda, el artículo 19 de la LOE impone la obligación de suscribir un seguro decenal que cubra los daños estructurales durante diez años desde la recepción de la obra.

Este régimen de responsabilidad y el seguro decenal aportan una capa adicional de seguridad jurídica al comprador y refuerzan la estabilidad de la operación hipotecaria.

Aquí conviene ser precisos, puesto que los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación o compraventa (el menor de ambos). Sin embargo, como hemos mencionado anteriormente, en vivienda de obra nueva ocurre lo siguiente:

Es decir, imagina lo siguiente:

Por tanto, debes solicitar una  hipoteca de 200.000€, sobre un inmueble que tiene un valor de 250.000. El porcentaje de financiación (Loan To Value - LTV) es del 80%. 

Por consiguiente, es posible que el banco te conceda la hipoteca por este importe. No porque sea una hipoteca al 100% del valor, sino el 100% del resto que te queda por pagar. 

No es una financiación excepcional, sino el resultado de haber aportado previamente ahorro.

Si no dispones del ahorro necesario, puedes optar por algunas alternativas:

Conviene estudiar cada caso con asesoramiento profesional.

Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, la mayoría de gastos hipotecarios corresponden al banco. El cliente sólo paga:

Ahora bien, es importante distinguir entre gastos de compraventa y gastos hipotecarios. En una compraventa de vivienda de obra nueva deberás añadir:

Los gastos de compraventa no suelen incluirse en la financiación estándar, ya que el banco calcula el préstamo sobre el menor entre valor de tasación y precio de compraventa.

En esta tabla te mostramos de un modo resumido a cuánto pueden ascender (en términos generales) los gastos y quién los asume.

Como hemos  comentado, la respuesta depende del perfil del comprador. Bajo nuestro punto de vista, puede ser una buena opción solicitar una hipoteca de obra nueva en estos caso:

Por lo demás, desde el punto de vista financiero, la hipoteca de obra nueva no es más cara ni más barata que una convencional. Lo determinante son las condiciones que puedas conseguir:

Por tanto, antes de firmar conviene:

Puedes realizar simulaciones y previsiones con la calculadora de cuota que ponemos a tu disposición en iAhorro.

En síntesis, obtener una hipoteca para obra nueva exige planificación y comprensión del proceso. No se trata solo de solicitar un préstamo, sino de coordinar pagos anticipados, garantías del promotor y calendario de entrega.